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商铺租赁合同

一、签约前的核心信息核查与调研

在正式签署合同前，承租方对租赁标的及出租方的全面了解，是规避后续风险的第一道防线。切勿仅凭口头承诺或表面印象仓促决策。

（一）租赁标的基本信息与产权核查

务必要求出租人提供租赁商铺的权属证明文件，如房屋所有权证、不动产权证等，并仔细核查该产权证明所记载的权利人是否与出租人一致。若出租人并非产权人，则需进一步确认其是否获得产权人的有效授权，例如持有合法的授权委托书或转租权证明。同时，需明确租赁商铺的具体位置、建筑面积（以产权证或实际测量为准）、房屋用途（确保其规划用途与自身经营项目相符，避免因“住改商”等问题引发后续合规风险）。

（二）租赁物现状与使用条件确认

对商铺的实际状况进行细致考察至关重要。包括但不限于房屋结构是否完好，有无漏水、裂缝等质量问题；水电、燃气、通讯、消防等设施是否齐全、功能是否正常，是否符合国家及地方相关安全标准和行业经营要求；商铺的朝向、格局、层高、门头展示面等是否满足经营需求。如有必要，可要求出租人提供近期的消防验收合格证明或相关检测报告。此外，还需了解周边商业环境、交通便利性、客流量等因素，这些均直接影响经营效益。

（三）租赁期限与免租期的协商

租赁期限的长短应根据经营规划、投资回报周期等因素综合确定。合同中需明确租赁的起始日期和终止日期。同时，对于装修期（免租期），应与出租人协商确定合理的时长，以便进行装修筹备工作，在此期间通常无需支付租金，但可能需要承担物业费等其他费用，需在合同中明确约定。

二、合同核心条款的审慎拟定

合同条款是租赁双方权利义务的直接体现，每一条款都应字斟句酌，力求清晰、明确、无歧义。

（一）租金及支付方式

租金标准是合同的核心经济条款，需明确具体金额、计算方式（如按面积计算）、支付周期（月付、季付、年付等）及支付日期。支付方式（银行转账、支票等）及收款账户信息也应清晰列明。同时，需约定租金是否包含其他费用（如物业费、水电费），以及未来租金调整的条件、幅度和方式（若有），例如是否随市场行情调整，调整周期及比例等。

（二）履约保证金（押金）

为保障合同履行，出租人通常会要求承租方支付履约保证金。合同中应明确保证金的金额（通常为一个月或数月租金）、支付时间、退还条件及方式。需特别注意，保证金在租赁期满或合同解除后，如承租方无违约行为（如拖欠租金、损坏房屋设施等），出租人应在约定期限内无息退还。

（三）其他费用承担

租赁期内产生的各项费用，如物业管理费、水费、电费、燃气费、暖气费、电话费、网络费、垃圾清运费、房屋租赁税费（需明确何方承担或分担比例）等，均应在合同中明确约定承担方。避免后续因费用承担不明引发纠纷。

（四）房屋的交付与返还

明确约定房屋的交付时间、交付标准（如毛坯、简装、精装或特定装修状态）。交付时，双方应共同对房屋及附属设施、设备进行清点、验收，并签署《房屋交接确认书》，详细记录房屋现状、设施设备清单及数量、水电表底数等，作为合同附件。租赁期满或合同解除后，房屋返还的条件、时间、返还时的状态（如是否需要恢复原状、不可移动的装修如何处理）也应清晰约定。

（五）装修与改建

若承租方需要对商铺进行装修或改建，必须在合同中明确约定装修的范围、标准、审批手续（如需向物业或相关部门报批，由哪方负责）、装修期间的责任承担。对于装修方案，应事先取得出租人的书面同意。合同还应约定租赁期满或合同解除时，装修物的归属及处理方式（如可拆除部分、不可拆除部分的补偿或归属）。

（六）转租与转让

未经出租人书面同意，承租方通常不得擅自将商铺转租、分租给第三方，或将租赁权进行转让、抵押。如合同允许转租，应明确转租的条件、程序、转租期限（不得超过原租赁合同剩余期限）以及转租收益的分配等。

（七）违约责任

违约责任条款是保障合同履行的“牙齿”。应针对双方可能出现的违约情形分别约定明确的违约责任。例如，出租方逾期交付房屋、擅自提前收回房屋、未能保证房屋正常使用等；承租方逾期支付租金（通常约定按逾期天数支付滞纳金，比例需合理）、擅自转租、擅自改变房屋用途、损坏房屋结构或设施且未修复、擅自提前退租等。违约方应承担的责任形式包括继续履行、采取补救措施、赔偿损失（明确损失计算方式）、支付违约金（约定具体金额或计算方法）等。

（八）不可抗力与合同解除

约定不可抗力的范围及发生不可抗力事件后双方的权利义务（如及时通知、减轻损失、合同中止或解除等）。同时，明确约定合同的解除条件，除法定解除情形外，还可约定双方协商一致解除、一方根本违约时另一方有权解除合同等具体情形。

（九）争议解决方式

合同中应明确约定，一旦发生争议，双方应首先通过友好协商解决；协商不成的，是选择提交仲裁委员会仲裁（需明确仲裁机构名称），还是向有管辖权的人民法院提起诉讼。

三、履约过程中的注意事项与风险防范

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