房地产估价师《房地产估价理论与方法》重点预习.docVIP

房地产概论（三)

一、大纲规定

考试目标

本部分的考试目标是测试应考人员对房地产估价的含义、本质和必要性,房地产估价的要素,房地产估价的各种现实需要，房地产估价师的职业道德,中国房地产估价行业发展情况等的了解、熟悉和掌握限度。

考试规定

1.熟悉房地产估价的含义;

２．掌握房地产估价的本质；

3．熟悉房地产估价的必要性;

４．熟悉估价当事人；

5．掌握估价目标；

6.掌握估价对象；

7.熟悉估价时点;

８.掌握价值类型;起源：建设工程教育网

9.熟悉估价依据;

10.熟悉估价假设;

11.熟悉估价原则；

1２.熟悉估价程序；

1３．熟悉估价方法；

1４.熟悉估价成果；

１5.掌握国有建设用地使用权出让的需要；

16．熟悉房地产转让和租赁的需要;

17．掌握房地产抵押贷款的需要;

18．掌握房地产征收征用赔偿的需要；

19．熟悉房地产损害赔偿的需要；

20.掌握房地产损害赔偿的需要；

21．掌握房地产争议调处和司法鉴定的需要；

２2．熟悉房地产税收的需要；

23．了解房地产保险的需要；

２4.熟悉公司关于经济行为的需要;

25．了解房地产行政管理的需要；

２6.熟悉起源:建设工程教育网其余方面的需要；

27．掌握房地产估价师的职业道德；

28．熟悉中国房地产估价行业发展概况。

二、内容讲解起源:建设工程教育网

第三节对房地产估价的现实需要

房地产估价是市场经济不可或缺的重要构成部分。社会经济发展特别是房地产市场的发展和人们财产保护意识的增强,越来越离不开房地产估价服务。这一方面为房地产估价行业的发展提供了宽广的空间,其次对房地产估价服务提出了更新、更高的规定。现实中对房地产估价的需要可归纳为如下十二个方面。

一、国有建设用地使用权出让的需要

国有建设用地使用权出让是指国家将国有建设用地使用权在一定年限内出让給土地使用者,由土地使用者向国家支付出让金等费用的行为。现在，国有建设用地使用权出让有招标、拍卖、挂牌和协议等方式。在招标出让方式中，市、县人民政府国土资源行政主管部门(如下简称出让人）需要拟定招标底价，投标人需要拟定投标报价。在拍卖出让方式中,出让人需要拟定拍卖底价(保存价)，竞买人需要拟定自已的最高出价（最高应价或最高报价）。在挂牌出让方式中，出让人需要拟定挂牌底价,竞买人需要拟定自已的最高报价。在协议出让方式中，出让人需要提出出让价格、拟定协议出让最低价，土地使用者需要拟定自已的最高出价。此起源:建设工程教育网外，对于列入招标拍卖挂牌出让计划内的具体地块有使用意向、提出用地预申请的单位和个人,需要承诺乐意支付的土地价格；出让人需要认定其承诺的土地价格是否可以接受。所以，不论是哪种出让方式,都需要对拟出让地块进行估价,为出让人拟定各种出让底价提供参考依据，或者为欲受让人拟定各种出价提供参考依据。

二、房地产转让和租赁的需要

房地产转让包含房屋全部权转让和建设用地使用权转让，是指房屋全部权人和建设用地使用权人经过买卖、互换、赠与或者其余合法方式将其房屋全部权和建设用地使用权(简称房地产)转移給别人的行为。其余合法方式包含用房地产作价出资、作价入股、抵偿债务等。房地产租赁包含房屋租赁、土地租赁和建设用地使用权出租,是指房屋全部权人、土地全部权人（国家）、建设用地使用权人作为出租人将其房地产出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

房地产价值很大，房地产的转让价格和租金不论是偏高还是偏低,都会使某一方遭受较大损失。因为通常的单位和个人不是专门从事房地产交易的,甚至一生中未曾经历过房地产交易，而且没有两宗房地产是完全相同的,所以这些单位和个人对房地产及其市场行情通常不很了解，在房地产转让和租赁时为防止遭受损失,往往需要房地产估价为其拟定转让价格、租金等提供参考依据。

例如房地产买卖，对于买者来说，需要经过房地产估价了解拟购置房地产的市场价值,以判断卖者的要价是否合理,或者帮助其拟定适宜的出价，防止出价过高而遭受损失,出价过低而得不到;对于卖者来说,需要经过房地产估价了解拟出售房地产的市场价值起源：建设工程教育网,以判断买者的出价是否合理，或者帮助其拟定适宜的要价,防止定价过低而遭受损失,定价过高而难以卖出。再如房地产互换，因为所互换的房地产价值刚好相等的情形极少,互换双方往往需要经过房地产估价了解所互换房地产的市场价值，然后依照它们之间的差价在货币上“多退少补”。在用房地产作价出资设立公司的情况下，《中华人民共和国合作公司法》（8月27曰中华人民共和国主席令第55号公布）第十六条规定:“合作人可以用货币、实物、知识产权、土地使用权或者其余财产权利出资,也可以用劳务出资。合作人以实物、知识产权、土地使用权或者其余财产权利出资，需要评估作价的,可以由全体合作人协商拟定，也可以由全体合作人委托法定评估机构评估。”《公司法》