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一般楼盘的成本构成及精确解读

一、土地及大配套费用

二、前期费用

三、建筑安装工程费用

四、市政基础设施费

五、公用配套设施

六、不可预见费

七、贷款利息

八、销售费用

九、管理费用

十、营业税

十一、土地增值税

一、土地价款及大配套费

1、土地款

土地款即招拍挂的成交综合价金，其中已经包括土地出让金、土地拆迁整治费用等，

每平方米建筑面积应分摊土地款=土地成交总价款÷土地上对应建筑面积。

2、城市建设配套费

珠海市为例，主城区内城市建设配套费为140元/平方米建筑面积，主城外都市发达经

济圈为110元/平米。

3、土地契税

契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税，

例如国有土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖等；土地契税税率为3%，即土地契

税=土地成交价格×3%，每平方米建筑面积应分摊土地契税=土地契税总额÷对应的建筑面

积。

4、土地使用税：土地使用单位或个人由于使用土地每年需要向国家缴纳的税费，土地

使用税=税费标准×总占地面积，重庆市为例，土地使用税税费标准约0.2-6元/平方米，其随

着土地级别的增高而增加。

5、土地出让金：土地价款中应由归国家所有的土地增值收益部分一般通过照拍挂方式

取得的土地使用权在土地价款中已经包括土地出让金，无需另外单独缴纳土地出让金，只有

在取得的土地为划拨用地时才按国家标准补交土地出让金。

6、拆迁安置、补偿等费用

由于现在实行的招拍挂土地交易程序，土地成交的综合价金中已经包括拆迁安置、补

偿费用，开发商在获取土地以后，由政府统一负责拆迁安置、补偿，所需费用已经包括在综

合价金中。

二、前期费用

1、三通一平费用

包括土地红线内外通水、电、路、土地平整及相关临时设施所需要的工程费用，具体

费用数额需结合项目本身所处位置及填、挖方量的大小确定。

2、规划设计费

（1）咨询费

专家或者一些专业机构在规划设计前为开发商提供咨询服务所需要支付的相关费用，

具体费用视项目实际情况而定。

（2）规划方案设计费

支付给规划设计单位的费用，无统一标准，一般1元/平米占地面积。

（3）建筑方案设计费

支付给建筑方案设计单位的费用，一般15-20元/平方米建筑面积。

（4）规划证照费

在办理规划许可证时向政府部门缴纳，规划证照费=土建综合造价×建筑面积（大于1000

万部分）×2‰+土建综合造价×建筑面积（小于1000万部分）×1.8‰。

3、施工图设计费

完成建筑方案设计后进行施工图设计所需要的费用，一般多层10-15元/平方米建筑面

积，高层15-20元/平方米建筑面积。

4、环境方案设计费

大概可以分为三个档次，高档的环境方案设计（包括方案设计和施工图设计）费约20

－25元/平方米环境净面积，中档15－20元/平方米，低档10元/平方米。

5、综合管网设计费

6、人防管理费

具体标准不是很明确，约0.5元/平方米建筑面积。

7、招投标费

（1）招标监督服务费用及招标代理费

支付给市招投标办的监督服务费用及招标代理公司的代理费用，市场价合计按总建筑

面积×0.7元/㎡计算。

（2）劳动定额测定费

按施工单位中标额×1.4‰计算。

8、墙改费

对在建设工程中使用粘土砖的建设单位收取的费用，目前一般都不存在使用粘土砖的

情况，故一般无该项费用。

9、地名费

各区标准不一样，一般费用比较低，约10000元/项目。

10、施工图审查费

聘请设计院对施工图进行审查所需要的费用，目前市场价约0.7元/每平方米建筑面

积。

11、勘查放线费

（1）地质勘察费

对项目用地进行地质勘察所需要的费用，一般根据项目用地的实际情况，以在地质勘

察过程中实际发生的钻孔数量和工程量大小来计算具体费用。

（2）测绘费

聘请专业测绘机构