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物业管理节能降耗技术指导

在当前社会经济发展与资源环境约束日益趋紧的背景下，物业管理作为城市运营和建筑维护的重要环节，其节能降耗工作不仅关系到物业运营成本的有效控制，更直接影响到绿色建筑、智慧城市的建设进程以及可持续发展目标的实现。本指导旨在结合物业管理实践，从技术层面提供一套系统性的节能降耗思路与具体措施，以期为物业管理者提供切实可行的操作参考。

一、照明系统节能技术

照明系统是物业公共区域能耗的重要组成部分，其节能潜力巨大。物业管理者应从光源选择、控制方式优化及日常维护三方面入手，实现高效节能。

（一）高效光源替换与应用

逐步淘汰传统高耗能白炽灯、荧光灯，优先选用符合国家标准的节能灯具。LED光源具有光效高、寿命长、显色性好、启动快、无频闪等优点，是当前照明节能改造的首选。在选型时，需结合不同区域的功能需求，合理选择色温、照度及灯具防护等级，确保照明质量与节能效果的平衡。例如，地下车库可选用低功耗LED感应灯，实现人来灯亮、人走灯灭或保持低亮度运行；公共走廊及楼梯间则可采用LED声控或红外感应灯具，避免长明灯现象。

（二）智能照明控制系统

引入智能照明控制系统，根据不同区域的使用特点、自然光条件以及作息时间，实现照明的精细化管理。例如，在办公区域设置光照传感器，当自然光充足时自动调暗或关闭部分灯光；在大型会议室、多功能厅等场所采用场景控制模式，根据会议、演讲、放映等不同场景需求，预设相应的照明方案，避免能源浪费。通过智能控制系统，还可实现远程监控与管理，及时发现并处理灯具故障，保障照明系统的高效稳定运行。

（三）加强日常巡检与维护

建立健全照明设备巡检制度，定期检查灯具的完好率、光衰情况及线路连接状况。及时更换损坏或光衰严重的灯具，确保照明效果。同时，定期清洁灯具表面的灰尘，以维持其良好的透光性能，避免因积尘导致的照明效率下降。

二、暖通空调系统节能技术

暖通空调系统（HVAC）通常是物业建筑中能耗占比最大的系统，其节能运行对整体降耗目标的达成至关重要。应从设备维护、运行参数优化、系统改造等方面综合施策。

（一）设备定期维护保养

制定严格的空调设备（包括冷水机组、冷却塔、水泵、风机盘管、空气处理机组等）定期维护保养计划，确保设备处于最佳运行状态。例如，定期清洗空调过滤器、换热器及冷却塔填料，保持良好的热交换效率；检查制冷剂充注量，避免因泄漏导致的制冷效率下降；对水泵、风机等转动设备进行润滑保养，减少机械磨损和能耗损失。

（二）运行参数优化与智能调控

根据季节变化、室外温湿度、室内人员密度等因素，科学设定空调系统的运行参数。夏季制冷时，适当提高设定温度；冬季供暖时，适当降低设定温度，均可取得显著的节能效果。有条件的物业可引入楼宇自控系统（BAS），对空调系统进行集中监控和智能调节，实现按需供能。例如，通过安装室内温湿度传感器，实时监测各区域环境参数，自动调节空调机组的运行负荷及送风量；利用时间程序控制器，在非使用时段（如夜间、节假日）将空调系统设置为低速运行或停机状态。

（三）系统节能改造与升级

对于运行年限较长、能效较低的空调设备，可评估其节能改造的可行性。例如，对水泵、风机等采用变频调速技术，根据实际负荷需求调节电机转速，避免“大马拉小车”现象；对于具备条件的建筑，可考虑利用地源热泵、空气源热泵等可再生能源技术替代传统空调系统，从根本上降低能耗。

三、给排水系统节能技术

给排水系统的节能重点在于节约用水和提升水泵运行效率，减少水资源浪费和无效能耗。

（一）节水器具与设备推广

将公共卫生间、茶水间等区域的传统水龙头、马桶等用水器具，更换为节水型器具。例如，采用感应式水龙头、延时自闭式水龙头，避免长流水；选用节水型马桶，其冲水量较传统马桶可减少相当比例。同时，定期检查供水管网、阀门及用水器具，及时发现并修复跑、冒、滴、漏现象，降低管网漏损率。

（二）水泵系统节能优化

对二次供水系统中的水泵进行能效评估，必要时进行变频调速改造。变频水泵可根据管网压力和用水量的变化自动调节水泵转速，避免工频运行时的高能耗和水锤现象。合理设置水泵的运行参数，确保其工作在高效区间。此外，定期对水泵进行维护保养，清理叶轮杂物，检查轴承润滑情况，保证水泵高效稳定运行。

（三）中水回用与雨水利用

在条件允许的情况下，可考虑建设中水回用系统，将收集处理后的生活污水（如洗手水、淋浴水、洗衣水等）用于绿化灌溉、道路清扫、冲厕及景观补水等，减少对自来水的依赖。同时，可因地制宜建设雨水收集利用系统，收集屋顶或地面雨水，经简单处理后用于绿化浇灌或补充景观水体，实现水资源的循环利用。

四、电梯系统节能技术

电梯设备属于特种设备，其节能运行需在确保安全的前提下进行。

（一）电梯运行参数优化

根据楼宇入住率、人流高峰等实际情况，合理设置电梯的运行模式。例如，在非高