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资产清查助力河南郑州低效土地

向活力空间蝶变

一、基本情况

河南省郑州市于2021年启动全民所有自然资源资产所有权

委托代理机制试点工作、2023年至2025年启动全民所有自然资

源资产清查工作，探索建立权责明晰、运行规范的资产管理体系。

在此基础上，郑州市根据自然资源部低效用地再开发有关要求，

结合自身特点，聚焦低效用地识别、存量潜力盘活、资产价值释

放、资源精准管理等核心需求，创新将自然资源资产清查成果深

度嵌入低效用地“识别—评价—施策”全流程管理链条，有效破解

低效用地管理中底数不清、数据统计精度不足、空间分布与用途

信息缺失等突出问题。通过构建“清查数据赋能—潜力精准评估

—策略靶向制定”的闭环机制，探索出资产清查成果支撑低效用

地再开发的有效模式，助力土地资源高效利用和优化配置。

二、主要做法

（一）强化使用权状况关联，筑牢识别根基

依托资产清查成果，聚焦建设用地实物量、价值量、使用权

状况等关键数据，建立标准化数据归集体系，按照低效用地分类，

形成低效工业用地、低效物流仓储用地、低效商业服务业用地、

低效居住用地及其他低效用地（包括公共管理与公共服务用地、

交通运输用地、公用设施用地、绿地与开敞空间用地）等5类国

有建设用地数据基础画像与属性台账6万余条，涵盖宗地地类名

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称、权属边界、使用权人类型、供应年限、容积率、抵押状态、

核算价格等属性信息，并建立起标准基础数据库，可全面核实低

效用地所属范围的数量、边界、权属及使用权限制条件，为精准

识别筑牢数据根基（资产清查与低效用地识别关系详见图1）。

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图资产清查与低效用地识别关系

（二）多维拓展识别体系，提升精准效能

充分运用资产清查形成的宗地边界、土地用途、使用权类型、

批准容积率、土地供应年限等核心数据，聚焦“符合性、空间维

度、经济维度、社会维度”4类识别标准体系，辅助提升低效用

地识别精准度。

在符合性识别方面，将资产清查成果与国土空间规划管控深

度对接，重点核查用地现状与规划类型不符（如现状工业用地位

于规划居住功能区）、违反用途管制规则（如擅自改变规划确定

的用地性质）等情形，将其作为低效用地的重要判别依据，确保

识别工作与规划管控要求一致。

在空间维度识别中，以资产清查记录的批准容积率为核心指

标，量化评估用地布局散乱、利用粗放、容积率偏低等低效特征。

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以工业用地为例，重点识别容积率低于《工业项目建设用地控制

指标》规定标准的工业用地，为低效用地初步认定提供精准数据

支撑。

在经济维度识别中，依托资产清查标注的土地闲置状态（含

闲置时长、闲置原因等核心信息），核查用地实际利用状况，重

点聚焦工业用地停产状态、物流仓储用地建筑空置状态等关键情

形，精准判定是否属于闲置类低效用地。

在社会维度识别中，依据资产清查数据中的土地供应年限、

已使用年限及建筑竣工时间，科学推算地块建设年代，对照安全

隐患类低效用地识别标准，精准锁定建设年代久远、存在建筑安

全隐患、危房集中分布的地块，清晰界定其边界范围。

（三）聚焦价值核算，科学评价再开发潜力

以资产清查获取的地块使用权状况、经济价值评估结果为核

心依据，聚焦再开发工作的实施性与可行性，构建分级多因子低

效用地再开发潜力评价指标体系。该体系涵盖区位价值、用地条

件、产业活力、环境品质4个一级指标及11个二级指标，通过

科学赋分实现潜力量化评估（具体指标体系详见表1）。其中，

区位价值指标中依托资产清查核算的区域土地价格与经济价值，

精准研判区位重要性，权重占比35%；用地条件指标中以资产清

查记录的现状容积率为核心，直接反映再开发潜力空间，权重占

比25%；同时结合重大项目布局、产业政策导向等修正因子，最

终综合测算低效用地再开发潜力值，为再开发时序安排、模式选

择提供科学依据。

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表1低效用地再开发潜力评价指标体系

一级指标