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老旧小区改造监理细则

第一章监理机构与人员配置

1.1监理部组建

老旧小区改造项目实行“项目监理部—专业监理组—监理员”三级垂直管理。项目监理部设总监1名、总监代表1名、土建监理工程师2名、机电监理工程师1名、安全监理工程师1名、资料员1名、见证员1名，合计7人，常驻现场办公。

1.2任职资格

总监须具备国家注册监理工程师证书（房屋建筑工程专业），且近5年内完成不少于3个同类改造项目业绩；专业监理工程师须具备中级及以上职称并持有省级监理岗位证书；安全监理工程师须同时持有注册安全工程师证书。

1.3变更管理

总监更换须提前7个工作日书面报建设单位与质监站备案；更换人员资质不得低于原人员，且须重新进行履约面谈与技术交底。

第二章监理依据与标准清单

2.1法律法规

《建筑法》《建设工程质量管理条例》《建设工程安全生产管理条例》《城乡规划法》《政府投资条例》。

2.2部门规章

《老旧小区改造技术导则》（建办城〔2020〕35号）、《房屋建筑和市政基础设施工程监理规范》（GB/T503192013）、《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB503002013）。

2.3地方法规

《××市老旧小区改造实施细则》（××政办发〔2022〕18号）、《××市既有住宅加装电梯管理办法》（××建规〔2021〕9号）。

2.4合同文件

《××小区改造EPC总承包合同》《监理合同》《全过程造价咨询合同》《第三方检测合同》。

2.5技术标准

《既有建筑维护与改造通用规范》（GB550222021）、《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》（GB502422002）、《建筑电气工程施工质量验收规范》（GB503032015）。

第三章监理范围与阶段划分

3.1范围红线

以××区××路××号院墙为界，含26栋多层住宅（1986—1993年建成，建筑面积18.7万㎡）、室外管网、道路、绿化、照明、停车、安防、加装电梯及社区服务用房。

3.2阶段划分

（1）准备阶段：合同签订→图纸会审→开工令签发；

（2）拆除阶段：违建拆除、屋面废防水层拆除、废弃管线清除；

（3）基础整治阶段：雨污分流、弱电入地、道路路基、飞线整理；

（4）主体施工阶段：屋面防水、外保温、外立面、楼梯间、加装电梯井道、室内公共部位；

（5）配套施工阶段：绿化、停车、安防、路灯、门禁、文化长廊；

（6）验收阶段：分户验收、专项验收、综合验收、竣工备案。

第四章准备阶段监理实施细则

4.1图纸会审

4.1.1会审前3日，总监组织各专业监理工程师完成图纸问题清单，采用“一页一问题”格式，编号规则：专业代码+楼栋+序号，如“TJ1501”。

4.1.2会审会议须形成《图纸会审纪要》，建设单位、设计、施工、监理、造价五方签字盖章，纪要须在会后24小时内扫描上传至“××市智慧工地平台”。

4.2施工组织设计（专项方案）审查

4.2.1审查流程：施工单位提前7日提交→专业监理工程师2日内完成初审→总监3日内完成审批→报建设单位备案。

4.2.2审查要点：

（1）老旧小区“边施工边居住”安全隔离措施；

（2）屋面旧防水层拆除防坠落、防尘降噪措施；

（3）外脚手架与既有燃气管线水平净距≥2m；

（4）吊装电梯井道预制墙板时，起重机械与10kV高压线垂直净距≥3m；

（5）施工时段限定：工作日7:3011:30、14:0018:30，中高考期间全天停工。

4.3开工令签发条件

（1）施工许可证已办理；

（2）项目部人员、设备、材料已到场并报验；

（3）现场围挡、喷淋、雾炮、出入口冲洗平台已按《××市扬尘污染防治条例》设置完成；

（4）既有管线交底记录签字齐全；

（5）居民告知书张贴公示期满3日且无重大投诉。

第五章拆除阶段监理控制要点

5.1违建拆除

5.1.1依据××区城管局《违法建设认定书》，监理按楼栋建立《违建拆除台账》，每日拍照记录拆除前后对比，照片须带水印（经纬度、日期、楼号）。

5.1.2拆除过程实行“旁站+视频”双记录，无人机每日9:00、16:00两次巡航，视频保存期2年。

5.2屋面废防水层拆除

5.2.1施工单位须提前24小时发布《临时停水停气通知》，监理核对居民签字回执率≥80%。

5.2.2拆除废料采用袋装化，袋口扎紧，人工搬运至地面，严禁高空抛洒；监理每50㎡抽查1次称重，单袋重量≤40kg。

5.3废弃管线清除

5.3.1电力、燃气、给水、弱电分别由专营单位出具《断线确认单》，监理对照确认单现场