交房前的物业费收取合理吗.pdfVIP

交房前的物业费收取合理吗

最近交房前几天，我正收拾着新房的装修材料，手机突然震动了一下，

是开发商的短信：“尊敬的业主，您于X月X日办理交房手续，请提

前准备好身份证、购房合同等材料，并预缴首年物业费（元/平方

米·月），共计2592元（120㎡××12）。逾期未缴将影响交房流

程。”看到这条信息，我愣了半天——交房前就要收一年的物业费？

这合理吗？

这事儿得从看房时说起。当时选房时，销售只说了物业费大概元/平方

米区间，没具体说什么时候交、交多久。签合同时，合同里夹着一份

前期物业服务协议，我当时太兴奋，只扫了眼签字部分，没仔细看物

业费条款，现在回想起来，那里确实写着“交房前预缴一年物业费”，

但字太小，我当时没注意。现在收到短信，才想起这回事。可心里总

觉得不对劲：房子还没拿到钥匙，钥匙都没摸过，怎么就要先交一年

的物业费？这钱收得合理吗？

抱着这个疑问，我翻出了购房合同，找到前期物业服务协议那一页，

果然有行小字：“根据XX省物业管理条例，业主应在办理入住手续前

预缴物业管理公共服务费。”但具体为什么要提前这么久缴齐？我又

查了查网上的资料，看到篇文章说“物业费从开发商交付房屋时开始

收取，提前收取的话，开发商可能是为了抢占现金流”，这让我更困

惑——如果物业没开始服务，收这钱的依据是什么？

我决定去小区物业办公室问问情况。那天我提前到了物业门口，正好

赶上几个业主也在，大家一聊才发现，都遇到了类似的问题。其中一

个阿姨说，她买的另一处二手房，之前的业主是开发商统一代收物业

费，直到她收房入住后，才开始按实际入住时间算。“你们这个新小

区怎么要交一年？”阿姨皱着眉问物业前台，前台态度倒是客气：

“我们开发商统一规定，业主在签前期物业服务协议时就要确定缴费

周期。这是为了方便我们规划人员和设备调配，您看协议里写了‘自

房屋交付使用通知书确定的交付日之次日起计算’，我们提前收是按

合同来的。”

我心里更不是滋味了。按合同来就一定合理吗？我想起民法典里好像

有相关规定，关于物业服务的开始时间，专门查了下，第944条说

“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照

约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物

业服务为由拒绝支付物业费。”但这里的“提供服务”，是不是必须

等业主收房才算提供了？如果业主还没收房，房子是空置的，物业服

务怎么提供？

后来我又联系了当初的销售，他解释说：“这是行业常见操作，开发

商为了避免后续麻烦，提前确定物业费缴纳，方便物业提前介入管理，

比如打扫卫生、公共区域维护等。我们也是按规定来的，XX市新建住

宅小区前期物业管理服务协议里就明确要求预缴。”他还举了个例子：

“如果不提前收，有些业主交房后拖着不交物业费，物业没钱怎么采

购清洁用品、雇保洁？”

但这个理由我还是觉得牵强。就拿我家来说，我和家人计划半年后才

开始装修，装修完再空置一段时间通风，最后入住。也就是说，在未

来至少2年内，房子可能都没人住，这时候物业能提供什么具体服务？

元/平方米的物业费，包含的服务项目有哪些？我让销售发份物业服务

等级标准，他一直推脱“系统里没有，要等交房后才能看到”。

为了弄清楚服务内容，我又去了市住建，局的guan网，找到了XX市

物业服务收费管理实施细则，里面写着“物业服务收费根据物业的性

质和特点、服务内容、服务等级等因素，实行**指导价或者市场调节

价”，而“前期物业服务收费实行**指导价的，建设单位应当在销售

物业前，将**指导价范围内的基准收费标准、浮动幅度及收费项目向

社会公示”。我记得我们小区的备案价是一级服务标准，元/平方

米·月，开发商收元，属于在指导价范围内，但问题是——未交付期

间的服务怎么算？

后来我又和物业前台聊了聊，她叹了口气说：“其实我们也理解业主，

确实有很多业主觉得‘没住就不该交钱’。我们现在提前收的物业费，

主要是用来支付物业公司提前介入的成本，比如从开发商手里接收小

区时，需要做公共区域的开荒保洁、设施设备检查，这些都是物业提

前做的，要产生人工和物料成本。”她顿了顿说：“你看，你今天来

交房，我们已经派人把楼道、电梯都打扫干净了，这些都是提前投入

的。”

这话让我有点动摇了。我又翻出合同里的物业协议，发现后面确实写

着“物业公共服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体计算

公式：房屋建筑面积×物业费标准×缴费周期”，缴费周期是“自开

发商书面通知交付日起计算”，但这里的“交付日”指的是业主去拿

钥匙的那天。如果业主没拿钥