2025年第四季度大中华区物业摘要-.docxVIP

新能聚势光启未来

大中华区物业摘要

研究部

市场动态

甲级办公楼市场

03

优质零售地产市场

04

物流地产市场

05

专题文章

上海办公楼市场展现行业需求新势能

06

数字新势力重塑广州楼宇生态

07

科技重塑南京办公新生态

08

香港写字楼:在复杂周期中探索前行

09

办公楼

北京11

上海12

广州

深圳

成都

南京

武汉

杭州

香港

台北

零售地产

北京22

上海23

广州24

深圳25

物流地产

北京

27

上海

28

广州

29

成都

30

酒店

北京32

上海33

广州34

深圳35

香港36

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|2025

甲级办公楼市场

?需求温和复苏,科技互联网成需求修复核心引擎。

?金融服务业保持稳健,新兴消费业态加速布局,为办公楼市场提供结构性需求支撑。

?市场持续呈现租户主导格局,租金下行趋势延续,租约条件更趋灵活。

2025年,中国主要城市甲级办公楼市场需求端呈现温和复苏态势。全年一线城市净吸纳量达162.9万平方米,部分城市租赁活动明显回暖,尤其受益于科技行业扩张带来的支撑。然而,整体市场格局仍显著偏向租户,企业选址决策高度聚焦成本控制,供需矛盾持续存在,各城市甲级办公楼租金延续下行趋势,业主议价能力进一步减弱,租金水平在平稳调整中寻求新的平衡点。

在经济总体平稳、新旧动能转换加速的宏观背景下,科技互联网

行业成为本轮需求修复的核心引擎。人工智能应用、移动游戏、

消费电子等细分领域表现尤为活跃,不仅推动企业办公空间升级,也带动多个城市出现整层及以上规模的租赁成交。在深圳,科技类企业主导市场交易,租赁面积占比接近30%;在上海,科技互联网行业录得多宗大面积租赁交易,需求占比升至17%,跃居第二大需求来源,其中人工智能相关企业的扩张尤为突出。

在甲级办公楼各行业需求来源中,金融服务业保持稳健表现。以

上海为例,全市甲级办公楼新增需求中接近四分之一为金融服务业企业,稳居首位。其中,私募基金特别是量化投资与证券类机构因业务规模持续增长,显著拉动对核心区域高端办公空间的需求。与此同时,消费结构变迁催生新型办公需求。户外运动品牌与潮玩IP纷纷在上海设立区域总部或旗舰店,反映新消费趋势对办公选址的影响。在广州和深圳,伴随国货品牌加速出海,跨境法律咨询、国际物流、海外营销及跨境支付等配套专业服务行业的办公需求显著提升,形成具有地域特色的需求亮点。

面对持续高企的新增供应与空置压力,市场流动性高度依赖租金下行释放的价格弹性。随着甲级与乙级办公楼之间的租金差距进

一步收窄,越来越多企业把握窗口期,从乙级楼宇或创意园区搬迁至甲级项目,实现办公环境与品牌形象的性价比升级。在

此背景下,业主普遍采取更为灵活的租赁策略应对去化挑战,包

括接受租约重组、提供定制化装修方案、延长免租期或承担部分搬迁成本,以稳定现有优质租户并吸引新客户。尽管整体空置率

仍处高位,一些新兴的结构性需求,尤其是