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2025年评估师实操专项冲刺题

考试时间：______分钟总分：______分姓名：______

一、案例背景与要求

甲公司为一民营高新技术企业，为满足生产经营需要，于2018年购置一块土

地，并在该土地上自建厂房一座。现因公司战略调整，拟对外整体转让该地块及地

上建筑物。委托乙评估机构进行价值评估。评估基准日为2024年12月31日。

评估人员收集到以下资料：

1.厂区所在区域为丙工业园区，土地使用权出让年限为50年，自2018年1

月1日起计。该区域基准地价于2020年修订，修订后的基准地价为800元/平方米，

土地还原率为6%。

2.被评估地块面积为10000平方米，形状规则，规划用途为工业用地，允许

建筑密度为60%，容积率上限为3.0。

3.厂房于2018年10月竣工，建筑结构为钢筋混凝土框架结构，建筑面积为

20000平方米，设计使用年限为50年，已使用5年。近期对该厂房进行了维修维

护，未发生重大结构安全问题。

4.调查得知，该区域同类新建工业厂房的市场价格约为1800元/平方米（建

筑面积）。被评估厂房的重置成本为3000元/平方米（建筑面积），已考虑了5年

的自然折旧，功能折旧因素主要在于部分生产线老旧，导致厂房部分区域生产效率

略有下降，估计折旧额为重置成本的8%。经济折旧因素主要是区域近年来产业政

策有所调整，导致该区域整体工业产值增长放缓，估计造成的经济折旧相当于重置

成本的5%。

5.乙评估机构在评估过程中，选取了区域内三宗类似土地进行了比较分析，

具体信息如下表所示（表格内容已隐去，请根据题意自行构思或省略此部分数据，

直接写分析要求）。

6.乙评估机构认为，甲公司自建厂房的建安成本与其重置成本存在一定差异，

但为简化评估程序，决定采用重置成本法评估厂房价值。同时，考虑到近期市场上

二手同类厂房交易活跃，也收集了相关交易案例作为市场法应用的参考。

7.乙评估机构最终确定，该地块的土地使用权价值采用基准地价法评估，厂

房建筑物价值采用成本法评估，并考虑了功能性贬值和经济性贬值。评估报告中特

别说明了评估假设和限制条件。

要求：

1.根据上述资料，计算被评估地块在2024年12月31日的土地使用权价值。

2.分析说明选用基准地价法评估该地块土地价值的合理性，并列出计算公式。

3.根据资料，计算被评估厂房在2024年12月31日的重置成本价值。

4.分析说明在评估厂房价值时，考虑功能性贬值和经济性贬值的合理性，并

分别估算其金额。

5.指出乙评估机构在评估过程中存在的至少三处不恰当之处，并说明理由。

二、无形资产评估实务问题

乙评估机构接受委托，对戊公司拥有的“智汇”商标进行价值评估。该商标注

册于2010年，主要应用于智能家居产品。评估基准日为2024年12月31日。评估

人员收集到以下信息：

1.“智汇”商标近年来在国内智能家居市场具有较高的知名度，尤其在高端

产品线。戊公司主要通过自营专卖店和与大型家电连锁渠道合作的方式进行销售。

2.戊公司保留了自投产以来的详细销售收入数据，显示“智汇”商标相关产

品销售收入在2019年至2023年分别为：5000万元、6000万元、7200万元、9000

万元、12000万元。预计未来五年，“智汇”商标相关产品销售收入将在2023年

的基础上，每年增长10%。

3.戊公司提供了另一项商标“家控”的评估资料，该商标应用于基本家电，

2023年销售收入为3000万元，预计未来五年每年增长5%。评估报告中以“家控”

商标的销售收入数据作为“智汇”商标评估的折现率计算基础。

4.评估人员初步判断，“智汇”商标带来的超额收益可能主要来源于其品牌

溢价。评估报告中采用了收益法中的超额收益法进行评估，即以“智汇”商标带来

的销售收入扣除“家控”商标代表的行业平均收益后的余额作为“智汇”商标的收

益额进行折现。

5.评估人员选取了三个可比商标交易案例，交易时间分别为2021年、2022

年和2023年，交易价格分别为其评估值的120%、110%和100%（相对于