商户地产选址方案模板.pdfVIP

商户地产选址方案模板

去年接手某新茶饮品牌华东区域首店选址时，我全程参与

了从需求拆解到最终落位的全流程。以下结合实际操作经验，

详细梳理商户地产选址方案的核心步骤与关键考量点。

一、明确核心需求：锁定目标客群与经营模型

品牌定位为“15-25元价位段、主打鲜果茶的年轻化茶饮”，

目标客群锁定20-35岁的都市白领（占比60%）与高校学生

（占比40%）。根据总部提供的单店模型，日均需实现300杯

销量（客单价20元）才能覆盖成本，对应要求选址区域的

有效客流量（20-35岁人群）日均不低于2000人次，且500

米半径内竞品（同价位鲜果茶品牌）不超过2家。

二、区域筛选：三级维度锁定潜力商圈

第一步划定城市能级：品牌首进华东，优先选择人口净流

入、年轻客群集中的新一线城市，最终圈定杭州、苏州、南

京。

第二步筛选商圈类型：根据客群画像，重点考察三类商圈

——

写字楼密集区（如杭州钱江新城、南京河西CBD）：白领

通勤、下午茶场景需求明确，工作日流量稳定；

大学城周边（如苏州独墅湖高教区、南京仙林大学城）：

学生消费频次高，周末及假期存在波动；

社区商业综合体（如杭州滨江宝龙城、南京建邺金鹰世界）：