远东资信-2025年房地产开发行业信用观察-深度调整下的行业分化.pdfVIP

远东研究·债市研究

2026年3月4日

作者：冯祖涵，FRM2025年房地产开发行业信用观察：深度调整下

邮箱：research@

的行业分化

摘要

2025年，我国房地产开发行业仍处于深度调整期。供给端持续收缩，全年

房地产开发投资82788亿元，同比下降17.2%，施工、新开工、竣工面积分别

相关研究报告：下降10.0%、20.4%、18.1%；开发企业到位资金93117亿元，同比下降

13.4%，房地产贷款余额同比下降1.6%，行业资金压力不减。需求端表现仍旧

偏弱，全国商品房销售面积88101万平方米、销售额83937亿元，分别同比下

降8.7%、12.6%，70城新房及二手房价格环比持续下行，反映市场预期偏弱。

土地市场量价同步收缩，100大中城市成交土地占地面积、成交总价分别下降

9.5%、10.0%，整体呈现供需低迷与结构性分化格局。政策端以“止跌回稳”

为总基调，供需双侧协同发力，供给端严控增量、盘活存量，推进“三大工

程”与“收存转保”；需求端全面放松限购、降低房贷利率与交易成本，着力

恢复市场信心，但市场修复力度有限。

企业层面，118家样本企业经营与财务全面承压，2024年整体净利润转亏

至-668.5亿元，2025年前三季度毛利率降至14.3%，营收、回款、存货持续下

滑，经调整存货周转率由2021年0.87降至2025年三季度末0.35，运营效率

显著弱化。企业虽被动缩表，但杠杆率不减，净负债率攀升至84.5%。货币资

金对短期债务覆盖能力持续下降，现金短债比降至1.0临界水平，偿债保障能

力持续走弱，行业整体信用风险高位运行。

债券市场方面，2025年房地产开发企业共发行债券3701.98亿元，实现净

融资-542.53亿元，债券融资萎缩；发行主体高度集中于高资质央企与地方国

企，民企融资能力弱化；二级市场信用分层加剧，中低评级信用利差维持高

位。年内房地产开发行业新增万科、正兴隆两家违约主体：万科因“22万科

MTN004”展期被标普下调至选择性违约，股东深铁所提供借款额度将尽，业

务亏损严重，25年全年预亏820亿元；正兴隆因“21绿景01/02”展期构成实

质违约，2024年末资产受限比例55.43%，未受限货币资金仅1.71亿元，全年

亏损38.10亿元，同比下滑430.30%，盈利能力恶化，流动性枯竭，致其违

约。

展望2026年，行业基本面修复乏力，销售与投资难有明显改善，企业信