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估价师考试题库及答案

一、单选题（每题2分，共30分）

1.房地产估价的核心是（）

A.测算估价对象的价值

B.确定估价目的

C.明确估价时点

D.选择估价方法

2.市场法估价的操作步骤不包括（）

A.收集交易实例

B.选取可比实例

C.对可比实例成交价格进行处理

D.预测未来收益

3.收益法中净收益是指（）

A.有效毛收入减去运营费用

B.潜在毛收入减去运营费用

C.有效毛收入减去空置和收租损失

D.潜在毛收入减去空置和收租损失

4.成本法估价中，房地产价格构成不包括（）

A.土地取得成本

B.开发成本

C.销售税费

D.投资利息

5.建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和（）

A.经济折旧

B.无形折旧

C.人为折旧

D.自然折旧

6.估价时点为现在，估价对象为历史状况下的情形，多出现在（）中。

A.房地产损害赔偿案件

B.房地产纠纷案件

C.房地产预售

D.房地产预测

7.房地产估价报告通常由（）组成。

A.封面、目录、致委托人函、估价师声明、估价的假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件

B.标题、目录、致委托人函、估价师声明、估价的假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件

C.封面、目录、致委托人函、估价师声明、估价的假设和限制条件、估价结果报告、附件

D.封面、目录、致委托人函、估价师声明、估价结果报告、估价技术报告、附件

8.某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2325元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。则该宗房地产的正常成交价格为（）元/m2。

A.2500

B.2600

C.2700

D.2800

9.某宗房地产的收益期限为40年，通过预测得到其未来3年的净收益分别为20万元、23万元、25万元，从未来第4年至收益期限结束的净收益将稳定在28万元。如果该类房地产的报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格最接近于（）万元。

A.267

B.270

C.274

D.278

10.某建筑物的建筑面积为100m2，有效年龄为10年，重置成本为5000元/m2，经济寿命为50年，残值率为5%，用直线法计算该建筑物的年折旧额为（）元。

A.9500

B.10000

C.10500

D.11000

11.某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8.5%，则该宗房地产的收益价格为（）万元。

A.94.12

B.95.12

C.96.12

D.97.12

12.市场法中，采用间接比较法对可比实例价格进行房地产状况调整，其中可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高1%，若改为直接比较法，将出现（）的情形。

A.估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高3%

B.估价对象的房地产状况劣于可比实例的房地产状况，价格低3%

C.可比实例的房地产状况优于估价对象的房地产状况，价格高3%

D.可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低3%

13.某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为2000m2。土地是10年前通过征收集体土地取得的，当时取得的费用为18万元/亩，现重新取得该类土地需要的费用为620元/m2；建筑物是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价为每平方米建筑面积700元，现建造类似建筑物的建筑造价为每平方米建筑面积1200元，估计该建筑物有八成新。该宗房地产的现时单价为（）元/m2。

A.1020

B.1200

C.1270

D.1800

14.某宗房地产的收益期限为35年，通过预测得到其未来3年的净收益分别为18万元、19万元、23万元，从未来第4年至收益期限结束的净收益将稳定在25万元。如果该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格最接近于（）万元。

A.280

B.285

C.290

D.295

15.某宗房地产的正常成交价格为2500元/m2，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%。则卖方实际得到的价格为（）元/m2。

A.2325

B.2350

C.2375

D.2400

二、多选题（每题3分，共30分）

1.房地产估价的基本原则包括（）

A.独立

B.客观

C.公正

D.合法

E.谨慎

2.市场法适用的估价对象有（）

A.住宅

B.写字楼

C.商铺

D.标准厂房

E.房地产开发用地