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老旧小区加装电梯前后的得失分析

1.1加装电梯前后的居住与出行质量变化

电梯加装对单元住户产生的效用具有二重性，一方面社区整体环境结合传统改造将会有所提升，伴随着居住条件的改善，整个单元的房屋价值在完工后都会有一定幅度的增长；另一方面复杂的项目进程和电梯位置占用的公共空间会对部分居民的生活造成干扰，在一定程度上会弱化部分居民对改造工作的认可。

从低层住户的视角出发，老旧住宅的设计理念陈旧，低层的光照条件较难达到日常生活需要，现有居住环境比较恶劣，单元加装电梯后，无论是采用半梯入户还是平层入户的方式，都会对低层住户的室内通风以及进户流线产生更加不利的影响，有些采用透明玻璃结构的电梯还会产生光污染，容易降低其室内采光条件，同时电梯施工和运行过程中产生的噪音以及井道周边环境受到的破坏也不容忽视。因此加装电梯对低层住户居住环境的影响大于其产生的效益，低层住户的出行便利程度变化不大，其对增设电梯的需求较低。

从中间楼层和高楼层住户的视角出发，住户所在的楼层较高，平时上下楼梯多有不便，特别是老年人身体条件较差时，没有电梯只能“宅在家中”，日常生活受到很大影响，而单元加装电梯后，选择半梯入户方式明显提高上下楼的便利程度，平层入户方式更可以实现真正的无障碍出行，居住环境将有很大改观。随着家中老人年龄的增长，较高楼层住户对电梯的加装需求愈发强烈。

出行便利程度的变化可以反映居住价值的改善情况，现参考已有研究讨论加装电梯前后不同楼层住户出行的困难程度，间接度量居民出行的便利程度。

刘晓君等REF_Re\r\h[48]提出了居民上下一次楼梯能量消耗值的计算公式如下：

（3-1）

其中表示第层居民上下楼梯的能量消耗值，相关指标根据正常人的平均水平取值，表示相对能量代谢水平和运动强度，等于耗氧量1.5ml/(kg.min)；表示第层居民的平均体重，近似为60kg；表示正常人上一层楼所需花费的时间，大约为0.54min；表示第层人口数量，通常为8人；表示上一层楼的氧热价，单位为kacl/L。

表3-2上下一次楼梯能量消耗值

Table3-2Valueofenergyexpenditureforgoingupanddownthestairs

所在楼层

1

2

3

4

5

6

上下楼梯能量消耗（KJ）

0

5.08

10.16

15.24

20.32

25.4

出行便利程度提升值

0.0%

6.7%

11.3%

20.0%

26.7%

31.3%

经简化计算可得，各楼层居民上下楼梯的能量消耗如表3-2所示，到达各楼层所消耗能量逐层递增1.2-2.0倍。上下楼梯的能量消耗能够反映出没有电梯时不同楼层居民出行的困难程度，而使用电梯的能量消耗一般可近似于零，这足以说明加装电梯后出行便利程度随楼层升高而显著改善。考虑到低层住户更容易受到通风、采光以及噪音的影响，加装电梯后低层住户的居住价值有一定受损，高层住户的居住价值却有很大的提升。

1.2加装电梯前后的房产增值情况

加装电梯对不同楼层物业资产的增值将产生相反方向的影响，户型相近的房屋在竖向存在楼层间的价差是房屋定价的基本规则，楼层价差系数的变化能够真实反映物业资产的增值情况。

现选取南京市鼓楼区清江花苑及其周边楼盘为研究对象，定量分析加装电梯前后物业资产的增值情况，结合周围安居客、链家等中介机构的参考价格和成交实例，搜集到清江花苑明月园、绿茵园和清风园共117套多层住宅的参考价格如表3-3所示，低楼层在各种户型中的均价最高，低楼层与中间楼层的价差最低为55万元，低楼层与高楼层的价差最低为34万元。目前清江花苑明月园2、3栋和绿茵园7栋均加装电梯，仅明月园一套中间层有出售意向，参考价格比无电梯的同户型住宅多出50万元，电梯加装后物业资产增值明显。

表3-3清江花苑小区多层住宅参考价格

Table3-3Multi-storeyresidentialreferenceprice

所在楼层

单位

户型面积

60-70㎡

70-80㎡

80-90㎡

90-100㎡

100㎡以上

低层

总价（万元）

463-568

499-618

537-689

551-690

749-938

均价（万元）

516

554

606

625

828

中层

总价（万元）

375-552

435-575

486-680

495-649

675-720

均价（万元）

463

499

547

566

688

高层

总价（万元）

410-559

462-580

492-680

546-640

697-746

均价（万元）

477

514

572

589

723

注：成交时点为2021年