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尊法学法守法用法——物业管理及相关政策法规知识交流1

xx案例：某小区要召开业主大会，决定与现有的物业管理公司是否续签委托服务合同的问题，业主王某因在开会时有重要事情外出，不能亲自投票，他写出书面委托书，写明委托程某（邻居）投赞成与现有物业管理公司继续签约的票，程某家的房产证上写的名字是他10岁的儿子，他是作为法定代理人的身份参加业主大会的，所以在投票时他投了两票。请问程某投两票是否合法？为什么？2

xx参考答案：合法。依据：1、《业主大会和业主委员会指导规则》第二十五条，业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使投票权。第二十六条，业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加业主大会会议。2、代10岁儿子投票的依据：根据《民法通则》第十二条规定，十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。3、代王某投票依据：《物业管理条例》第十二条规定，业主可以委托代理人参加业主大会会议。?3

xx我对物业法规知多少？互动：请列举出你所知道的物业管理及相关法律法规名称尊法是核心，学法是前提。4

xx第一部分物业管理政策法规和相关政策法规15、业主临时公约（示范文本）16、建设部关于修订全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及有关考评验收工作的通知17、国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知18、国家税务总局关于住房专项维修基金免征营业税问题的通知19、最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释20、最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释5

xx二、国家相关政策法规1、中华人民共和国民法通则2、中华人民共和国物权法3、中华人民共和国城市房地产管理法4、中华人民共和国消防法5、建设工程质量管理条例6、保安服务管理条例7、房屋建筑工程质量保修办法8、住宅室内装饰装修管理办法9、生活饮用水卫生监督管理办法10、城市危险房屋管理规定11、城市房屋白蚁防治管理规定第一部分物业管理政策法规和相关政策法规6

xx三、郑州市物业管理政策法规1、郑州市物业管理条例2、郑州市物业管理招标投标办法3、郑州市业主管理规约（示范文本）4、郑州市业主临时管理规约（示范文本）5、郑州市前期物业服务合同（示范文本）6、郑州市业主大会议事规则7、郑州市房屋专项维修资金管理办法8、郑州市物业承接查验实施细则（试行）9、郑州市物业服务收费管理办法第一部分物业管理政策法规和相关政策法规7

第二部分物业管理及相关政策法规摘录8

xx相关概念物业，是指已建成投入使用的房屋建筑及其附属的设施、设备和相关场地。物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对物业进行的维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。业主，是指房屋的所有权人。已领取房屋所有权证的，房屋所有权证上记载的房屋所有权人为业主。新建商品房已交付使用但未进行房屋权属登记的，经房地产管理部门登记备案的商品房买卖合同记载的买受人，在物业管理活动中视为业主。物业使用人，是指物业承租人或实际使用人。物业服务企业，是指依法取得独立法人资格、具有相应资质，从事物业管理活动的企业。9

xx业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会和业主委员会，对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。相关概念10

xx业主共同决定事项物权法第七十六条下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定