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美国的城市开发控制体系以及对于中国的借鉴之处第三章美国的城市开发控制

发项目，居住区划要求的密度是一幢住宅需要占地2到5英亩。这样划分的地块远远大于

市场要求的地块，而且也很难进行维持，同时也不能达到地方社团想要保持地方田园特色

的目标，而且还可能导致高昂的基础设施费用，如道路、管道和管线必须铺设到整个用地，

而且如果用地的地理特色如湿地或陡坡等也会对房子设计开发不利等。因此，产生了一种

被广泛采纳的区划方式即簇群式区划，在用地上放置同样数量的规划单元，但是花园的尺

度大规模缩减，场址的用地平衡通过交换开敞空间而获得。这样的开敞空间可以协调湿地、

排灌区或者在开发中保留特色的树林区等。这种开发活动可以满足地方政府因关心开敞空

间而做出的管理安排的需要。

如果不固定区划((FloatingZoning)的目的是在法令中发布可能的或必要的使用用途，

而在区划图纸上没有指定地块，则规划单元整体开发可以被看作是相反的一面。它们通常

在图纸上指定地块，在指定地块上能够采用一定范围内的不同用途和密度，这样的开发形

式并没有被完全详细规定。与大部分选址已经被开发的地块相比，它更适用于开发地区的

边缘地带。在这样的地块中，规划者没有必要为划分经过设计的用途而人为划线，开发商

可能会提供儿种可以同样被接受的规划方案。在这样的情况下为规划单元整体开发指定地

块创造了条件(前提是在地块上规定的规划开发活动只有居住用途)。

规划单元整体开发活动有以下几个优点。首先，规划者仅需要为居住用途或可能被允

许的密度制订更广范围的指引导则。开发商可以自己准备和导则相一致的规划，因此带有

这样的灵活性，即以地块潜在利益最大化的方式把各部分条件组合在一起进行设计。经过

审查以后，这样的规划被有效地融入区划法规。这给予开发商开发项目的确定性，即这种

开发项目将会持续进行而不需要连续的后期批准同意。处理规划单元整体开发活动的申请

所引起的各种细节要素要比考虑通过一整套严格区划法规的细微要素花得时间要多，但是

这样的开发活动将会从大规模的整体地块设计中获益非浅。另外，规划单元整体开发活动

方式采用了区划控制和土地细分控制相结合的方式而节省了时间。美国住宅和城市发展部

出版的一整套可承受住宅案例研究中阐述:如果规划单元或住宅开发选择权是开放的，则

开发过程中至少可以节省一年以上的时间。

在区划法规中做为不固定区划的规划单元整体开发也是可能的。换句话说就是，地方

政府在区划法规中为正常类型和规模的开发活动设置正常的标准，但是如果一个大型的规

划开发项目则允许转向其他的方式。这也承认了传统区划给大型开发项目带来了不必要的

束缚。

在规划单元整体开发中，只有主要道路必须按照原有的规划，次要道路和支路则与新

建筑物一起进行规划，重新规划的道路比格子网道路和逐一建筑基地个别开发的方式更能

与自然景观结合，建筑物的形态也可以比较灵活。

规划单元整体开发与传统开发方式的不同之处在于:它不受现行的区划法规中关于基

地大小、建筑密度等规定的限制，可将许多单元做为一个整体进行开发，只需达到整个用

地法定的人口密度和公共设施水准等即可。其目的在于给投资者更多的弹性，以保留更好

的开放空间和整体景观效果，消除传统分区使用造成的刻板和单调的城市形象。

3.4.2混合用途区划和特别区

面对严格的区划系统，新的开发趋势显示了创建混合用途开发项目的可能性，这种开

发项目本身更趋向是可持续的(见图3-2}})。较大的办公和研究性质的开发项目越来越趋

美国的城市开发控制体系以及对于中国的借鉴之处第二章美国的城市开发控制

向于把商店、饭店和咖啡馆以及在地块上的就业人员最感兴趣的用途都结合在一起。环境

则趋向于更好的景观设计，有流水、树木、草坪以及户外休息场所等。而且也许还会有经

理俱乐部、游泳池、网球场和其他娱乐休闲设施，以及服务于商业旅客的旅馆和商务活动

需要的会议室等。在地块上的不同商业可以分享以及分担安全费用、公用设施、保险和税

收等。以上内容的主要目的除了经济原因之外是为了避免地块上员工在工作期间因为需要

而离开这个地块。这样做可以减少污染和交通拥挤，同时提高工作效率。

在已经开发的地区中呈现了明显的用途分离趋势，不适应周围地块环境的用途逐渐变

得越来越少，这样导致产生了许多单一乏味的地区。特别是在市区，如果住宅用途能够和

更多的传统商业、办公、旅馆和文化设施相结合，那么将被看作是更健康的地区。通过混