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淀山湖区域市场及竞品概况

区域竞案概况

淀山湖板块锦溪板块华纺艺墅上海湾，淀山湖板块，联排、双拼，面积136-239平米，总价152-330万。荷玛诗湾，淀山湖板块，合院、双拼，面积188-292平米，总价200-400万。2014年6月开盘富力湾，淀山湖板块，双拼、面积252-282平米，总价260--300万。首创青旅·岛尚，锦溪板块，叠加、联排、双拼，面积120-275平米，总价100-450万。鹿鸣九里，淀山湖板块，面积133-143平米，总价130-140万。长泰淀湖观园，锦溪板块，联排、合院，面积193-206平米，总价190-250万。竞争由单板块竞争向多板块竞争转变转变理由购买目的均以度假为主，作为第二居所、客户具有相同性、均以上海客户输入为主时代·御湖，锦溪板块，联排、双拼，面积192-630平米，总价188-1150万。恒海国际花园，淀山湖板块，联排双拼、独栋、合院，面积130-265平米，总价165-350万。

在售公寓已售别墅在售别墅在售别墅会所价值项价值点对比规划占地100万方，建筑面积46万方独栋、双拼、叠墅及公寓的混合社区利用度城潭湖泊及原生态河流分隔别墅与公寓区立面欧式丹麦、东南亚风格、西班牙风格别墅、及法式公寓综合运用砂岩、文化砖、面砖及石材等多种材料，铁艺雕花栏杆，落地窗户型独栋，374-434平，送地下室100平左右，花园100-300平，毛坯，总价550万-700万双拼，252-282平（含地下室面积，且地下室收物业费），花园100-200平，毛坯，叠墅、公寓40-170平，精装景观紧靠淀山湖2公里湖岸线，内拥度城潭。别墅区景观档次不高，多以绿篱及简单乔木为主。法式风情景观，采用品质感强的装饰性围墙、喷泉及楼宇间绿化构成立体景观；配套配置5800方会所，室外网球场、露天泳池、室内篮球场、标准泳池、健身房，桌球室，酒吧，餐厅等；服务天力物业（富力旗下）别墅3.5元/月/㎡公寓1.9元/月/㎡分析优势：大盘概念，区域推广较早，有老客户资源；较成熟商业配套；土地成本较低，单价竞争优势明显；一线沿湖概念。劣势：老盘印象、别墅产品力较差，现场表现劣于其它项目富力湾——主要竞品说明规模：总建面积100万方，容积率0.46产品：独栋、双拼、叠加、平层等在售：新延地块的双拼面积：263平米、282平米成交价：260万---300万推量：134套去化：已售35套，剩余99套

神州数码办公区开发商自持物业待推公寓商业街在售叠加待推叠加价值项价值点对比规划总建筑面积32万方，物业形态丰富，涵盖星级酒店、会所、别墅、住宅、商业区、SOHO等多种业态，内部生活配套完善立面社区是现代简约风格，立面立体层次感较强，外飘窗台外挑阳台或内置阳台，合理运用色块色带处理。户型叠墅，133-143平米，赠送花园或下沉庭院20-100平米，地下车位景观社区内部拥有两个淀山湖天然水系，西邻湿地公园，景观主要以入口主轴景观，辅以组团景观配套13万方滨湖商业街，配套包含超市、酒店、餐饮、邮局、康体中心等。服务中奥物业管理有限公司，2.65元/平·月装修毛坯分析优势：总价较低。劣势：现场表现等视觉效果较弱；产品力较弱，外立面办公化、绿化无竞争力，与区域主力竞案相比，不够生态鹿鸣九里——主要竞品说明规模：总建面积32万㎡产品：独栋、双拼、叠加、平层公寓精装SOHO公寓、沿湖商业街神州数码行政楼等在售：叠加别墅报价：最新报价9500元/㎡，总价130-140万

丽思卡尔顿酒店沿湖商业街待售酒店式公寓待售合院、双拼别墅预计4月推价值项价值点对比规划占地面积22万方，打造23万方纯法式别墅区及大型临湖生态商务社区立面纯法式风格，运用文化砖、面砖、砂岩及石材等多种材料，铁艺雕花栏杆；户型五合院、双拼，188-292平米，无地下室，赠花园，地面车位。景观法式风情园林，品质感强的装饰性围墙，临湖景观公园。配套3万方丽思卡尔顿酒店，7000方滨湖商业街服务上海申大物业管理有限公司3.4元/平·月精装修毛坯分析优势：开发商品牌、地块沿一线淀山湖湖岸、五星酒店配套及幼儿园等社区商业配套、利用梦莱茵售楼处表现较好劣势：绿化较弱、总价段略高荷玛诗湾——主要竞品说明规模：占地22万方、总建23万方风格：纯法式产品：五合院、双拼别墅、酒店公寓丽思卡尔顿酒店，沿湖商业街推量：预计5月推出五合院、双拼别墅，报价：预计12000-14000元/㎡，总价200-400万

待售合院、双拼别墅价值项价值点对比规划占地面积10万方，打造11万方地中海式联排