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物业公司物业费分级定价与菜单式服务制度

第一章总则

第一条制定目的

为规范物业服务收费行为，保障业主、物业使用人和物业公司的合法权益，破解传统物业服务中“服务标准与业主需求脱节、服务价值与价格机制脱节”的难题，实现“质价相符、按需选配”的服务目标，提升物业服务质量和业主满意度，促进物业服务行业健康有序发展，依据《中华人民共和国价格法》《物业管理条例》《物业服务收费管理办法》等相关法律法规，结合本物业公司服务范围及行业实践，制定本制度。

第二条适用范围

本制度适用于本物业公司所服务的各类物业项目（包括住宅、商业综合体、写字楼、保障性住房等），涵盖全体业主、物业使用人及本物业公司各服务部门、服务人员。本制度所指分级定价及菜单式服务，均需遵循国家及项目所在地相关价格政策、物业服务标准，结合项目实际情况落地执行。

第三条核心原则

1.质价相符原则：物业费分级标准与服务等级、服务质量严格对应，收费标准随服务水平同步调整，确保业主支付的费用与获得的服务价值对等，禁止价格欺诈或服务缩水；

2.公开透明原则：分级定价标准、菜单式服务项目、服务内容、收费标准、服务流程及物业服务成本等信息，均需在物业管理区域显著位置及线上服务平台公示，接受业主、物业使用人和相关部门监督；

3.自愿选择原则：菜单式服务实行“基础必选+增值可选”模式，业主、物业使用人可根据自身需求，在对应物业费分级基础上，自主选择增值服务项目，物业公司不得强制捆绑销售；

4.动态调整原则：结合区域经济发展水平、物业服务成本变动、业主需求升级及行业服务标准更新，定期对物业费分级标准、菜单式服务项目及收费标准进行评估调整，确保制度的适用性和合理性；

5.公平公正原则：全体业主、物业使用人在物业费分级选择、菜单服务选配中享有平等权利，物业公司对所有业主、物业使用人提供同等标准的对应服务，不搞差别对待。

第二章物业费分级定价体系

第四条分级依据

物业费分级主要依据以下因素确定：物业类型（住宅/商业/写字楼等）、建筑年代、小区配套设施完善程度、服务等级标准、物业服务成本（包括管理服务人员工资、设施设备运行维护费、清洁绿化费、秩序维护费等）、区域经济发展水平及市场供求关系。其中，普通商品住宅前期物业服务收费实行政府指导价，业主大会成立后可转为市场调节价；高端住宅、商业物业、写字楼等实行市场调节价，由业主大会与物业公司协商确定。

第五条分级标准

结合行业实践及服务能力，本物业公司将物业费分为基础级、提升级、高端级三个等级，不同物业类型的分级收费标准如下（可根据项目实际调整）：

（一）住宅物业（含电梯/非电梯）

1.基础级（一级）：适用于配套设施简单、以基础物业服务为主的住宅项目，非电梯住宅收费标准为0.40-0.60元/平方米·月，电梯住宅收费标准为0.80-1.10元/平方米·月（含电梯基本运行维护费）。核心服务满足业主基本居住需求，包括基础综合管理、公共区域日常清洁、简单绿化养护、基本秩序维护及共用设施设备日常巡检。

2.提升级（二级/三级）：适用于配套设施较完善、注重居住舒适度的住宅项目，非电梯住宅收费标准为0.61-1.20元/平方米·月，电梯住宅收费标准为1.11-2.00元/平方米·月。在基础级服务基础上，增加绿化养护频次、完善安保巡逻制度、提升设施设备维保标准，增设业主基础咨询、快递代收等便民服务。

3.高端级（四级）：适用于高端住宅、品质小区，非电梯住宅收费标准为1.21-1.50元/平方米·月，电梯住宅收费标准为2.01-3.00元/平方米·月。配备智能安防系统、专属客服、个性化服务，提供24小时全方位安保、精细化绿化养护、电梯专属维保、业主专属活动等高品质服务，打造优质居住体验。

（二）商业物业（写字楼、商铺等）

1.基础级：收费标准为3.00-5.00元/平方米·月，提供公共区域清洁、基本秩序维护、共用设施设备日常检查等基础服务，满足商业经营基本需求；

2.提升级：收费标准为5.01-8.00元/平方米·月，增加商业氛围营造、客户服务中心专项服务、公共区域设施定期维护等服务，助力商户经营；

3.高端级：收费标准为8.01-15.00元/平方米·月，提供24小时安保、专业保洁、营销活动支持、企业专属管家等高端服务，提升商业物业资产价值。

（三）保障性住房

电梯住宅收费标准为0.80-1.50元/平方米·月，非电梯住宅收费标准为0.30-0.80元/平方米·月，不得超过当地普通住宅二级收费标准的70%，提供基础物业服务，保障基本居住权益。

第六条定价流程

1.调研评估：物业公司组织专人对服务项目的配套设施、业主需求、物业服务成本、区域市场价格等进行全面调研，结合政府指导价基准价及浮动幅度（通常±20%-30%），形