2026-04-13集体经营性建设用地出租入市的权利属性与融资路径探析.pdf

集体经营性建设用地出租入市的权利属性

与融资路径探析

丁文，赵星宇

（华中师范大学法学院，湖北武汉430079）

摘要：研究目的：厘清出租入市的集体经营性建设用地的权利属性及其在当前法律体系下的融资困

境，进而为构建适配的担保制度、破解土地要素市场化瓶颈提供理论支撑与实践路径。研究方法：

通过梳理相关政策法规与学术文献厘清问题背景，并运用法律解释方法对权利性质、担保可行性及

规则构建等进行规范分析。研究结果：（1）集体经营性建设用地租赁权应定性为债权；（2）其租赁

期限不得超过20年，合同成立即生效，登记具有对抗效力；（3）该权利不可设立抵押权，但可构建

以登记为生效要件的新类型担保质权；（4）质权实现应赋予土地所有权人优先购买权，以协议折价

为首选方式，并建立风险分担机制。研究结论：现行法下国有土地规则难以直接适用于集体土地出

租实践，需以债权定性为基础，构建系统化的租赁权质权制度，并通过完善登记规则与实现机制，

为集体经营性建设用地入市融资提供法律支撑。

关键词：集体经营性建设用地；租赁权；融资担保；质权

中图分类号：D922.3；F321.1文献标志码：A