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2025年房地产评估与估值手册

第1章市场环境与宏观政策

1.1宏观经济周期分析

当前全球主要经济体正处于从“高增长”向“高质量增长”转型的关键阶段，GDP增速普遍放缓，通胀预期趋于平稳但波动加剧，这直接影响了房地产作为资产定价的基础逻辑。国内GDP增速已降至5%左右区间，城镇化率虽已突破65%，但人口结构变化导致新增购房需求持续收缩，供需关系发生根本性逆转。

美联储维持高利率政策超过200天，导致全球流动性收紧，美元走强，使得海外投资者对国内房地产资产的估值风险溢价显著上升。国内CPI同比增速维持在0.6%低位，PPI同比增速为-0.3%，显示内需不足，企业盈利预期偏弱，进而抑制了居民通过房产进行财富增值的意愿。居民可支配收入增速低于GDP增速，且房地产税试点在部分城市落地，导致居民购房成本显著增加，进一步压缩了普通家庭的资产配置空间。

宏观数据显示，房地产投资占GDP比重已降至26%以下，远低于历史平均水平，标志着房地产市场已从“投资主导”彻底转向“消费与居住主导”。

1.2区域发展规划导向

国家“十四五”规划明确提出构建“双循环”新发展格局，强调以国内大循环为主体，这要求各地必须将房地产发展与实体经济深度融合，避免盲目扩张。长三角一体化、粤港澳大湾区等重点城市群建设进入深水区，政策重点从“增量扩张”转向“存量优