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小区物业服务合同与收费标准手册

第1章总则

1.1合同适用范围与定义

本合同适用于小区全体业主与物业服务企业之间基于物业服务合同建立的民事法律关系，涵盖物业管理区域内的共用部位、共用设施设备、绿化养护、清洁消毒、秩序维护及社区文化活动组织等核心服务内容。定义中明确，“物业服务费”指业主按约定向物业服务企业支付的费用，包含基本服务费及专项维修资金的使用与运行费用，不得随意拆分或单独收取；“物业服务合同”是双方权利义务的法律依据，具有长期性和稳定性，非临时性协议可替代。

适用范围特别强调对公共区域、小区道路、绿地及地下车库等共有部分的维护责任归属界定，明确禁止物业服务企业将非本小区管理的公共区域擅自纳入收费范围。定义条款需区分“基础物业服务”与“特约服务”，基础服务为所有业主共同享有的义务，特约服务需经业主大会授权方可实施，防止企业通过模糊定义扩大收费基数。合同适用范围还应涵盖因不可抗力导致的停水停电期间的应急保障服务，明确此类服务虽非日常运营，但属于合同约定义务范围，需按标准执行。

定义部分需注明合同解释原则，当合同条款出现歧义时，以有利于业主权益、符合法律法规及行业惯例的解释为准，避免企业利用专业术语规避责任。

1.2合同签订主体与授权代表

合同签订主体为具有完全民事行为能力的自然人、法人或其他组织，业主委员会作为业主大会的执行机构，代表全体业主行使缔约权，不得越权代表单