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房地产评估准则与操作手册（执行版）

第1章总则与基本原则

1.1适用范围与定义

本准则适用于中国境内从事房地产开发、土地一级开发、房地产交易、抵押融资及后续物业管理等全生命周期活动中的价格评估行为，涵盖国有建设用地使用权出让、划拨、转让、出租及商业物业租赁等多种场景。②“房地产”在本准则中特指土地、房屋及其附属设施（如电梯、给排水、消防系统等）组成的综合体，且必须处于法律规定的权属清晰、无重大权属纠纷的状态。评估对象需满足“独立性”要求，即评估机构与被评估房地产项目无任何经济利益关联，且评估人员与被评估项目无亲属关系或利益冲突，确保评估结果的客观公正。④评估范围不仅限于物理形态，还延伸至法律权属、规划用途、容积率、建筑密度、绿地率等关键指标，以及评估目的所涉及的潜在交易规模（如按揭贷款额度或保险理赔金额）。⑤评估结果的使用必须严格限定于合同约定的评估目的，严禁用于未获授权的用途，若因违规使用导致损失，评估机构需承担连带赔偿责任，且该行为将直接触发本准则中关于法律责任的处罚条款。本准则特别强调对“在建工程”和“待售商品房”两类特殊形态的界定：前者指正在建设但具备竣工条件的房屋，后者指已竣工、验收合格并交付使用但未办理权属登记的商品房，两者在评估方法选取和参数选取上均有特殊规定。

1.2准则制定依据

本准则的制定严格遵循国家《资产评估法》、《房地产估价规范》（G