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物业管理实务与法律法规手册（执行版）

第1章物业基本管理与服务规范

1.1物业定义与分类

物业是指由两个以上业主或一个业主拥有多个所有权，或一个业主拥有多个所有权，经依法登记，并对外提供不动产及其附属设施、设备的整体。从法律定义出发，物业管理服务的客体必须具有“整体性”，即不能将房屋拆分为独立的房间或房间拆分为独立的设备而单独服务，必须是一个不可分割的整体。根据《物业管理条例》及行业惯例，物业主要分为住宅物业、商业物业、综合办公物业、工业物业、旅游设施物业、教育文化体育设施物业、养老护理设施物业、医疗卫生设施物业、仓储物流设施物业、其他物业等十大类。例如，住宅物业通常指容积率大于0.3且总建筑面积大于2000平方米的建筑群，而商业物业则指以营利为目的，面向公众提供商品或服务的场所。

在分类维度上，物业还可依据使用性质分为居住、办公、商业、工业、旅游、教育、医疗、商业办公、仓储物流、社会公益等类型；依据建筑形态分为独立式、多层、高层、超高层、别墅、公寓、写字楼、商场、酒店、车站、机场、码头、港口、仓库、工厂、学校、医院、公园、广场、绿化、道路、桥梁、隧道、通信、电力、燃气、供水、供热、排水等。物业的分类直接影响服务方案的制定。例如，住宅物业侧重于居住舒适度、安保巡逻和邻里关系维护，其验收重点在于户型设计、采光通风及设施完好率；而商业物业则侧重于客流量、商品陈列