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2025年物业社区管理与业主关系手册

第1章社区基础与治理架构

1.1物业管理法定职责与权利边界

依据《中华人民共和国民法典》第九百三十七条规定，业主大会是业主行使共同管理权的最高权力机构，其作出的决定对全体业主具有约束力，任何单位或个人不得非法干预；业主委员会作为业主大会的执行机构，必须严格依照法律和章程开展工作，不得越权代表业主行使行政权力。物业服务企业作为物业服务人，其法定职责涵盖物业共用部位、共用设施设备的经营、维护和管理，以及制定物业服务规则、组织业主大会等，必须将业主的合法权益置于首位，严禁擅自改变房屋结构或擅自改变房屋用途。

在权利边界界定上，业主拥有对共有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，有权监督物业服务企业履行合同义务，而物业公司则拥有基于合同约定收取物业费的权利，同时也负有提供符合国家标准的服务义务，二者权利边界清晰且不可混淆。当发生维修资金申请、车位管理、装修管理等涉及全体业主共同利益的事项时，物业公司应主动发起咨询和协调工作，但无权直接决定或强制执行，必须通过业主大会或业主委员会依法程序处理。业主委员会在代表业主行使权利时，需建立规范的议事规则和表决机制，对重大事项实行“双过半”或“双三分之二”表决通过制，确保决策过程公开透明，防止因决策失误导致业主群体利益受损。

物业公司应定期向业主委员会提交详细的月度服务报告，包括人员配置、设