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住宅小区物业费收缴与使用手册

第1章总则与适用范围

1.1物业费的定义与性质

物业费是指业主向物业服务企业支付，用于获取小区公共区域及共用设施设备运行维护、环境卫生、绿化养护、秩序维护、安全保卫、社区文化服务等专项服务费用的支出，其本质是业主对小区公共管理服务的对价。根据《民法典》第九百四十四条规定，物业费属于业主的共有部分收益，具有专款专用的法律属性，不得挪作他用或随意减免，必须严格按照合同约定的范围和服务标准执行。

在财务核算上，物业费通常采用“包干制”或“酬金制”，前者将服务成本与收益打包，结余归物业，亏损由业主承担；后者由物业提取酬金后，剩余部分全部归业主所有，需定期公示账目。物业费支出需涵盖人员工资、办公耗材、设备维修、能耗管理、公共保险费、税费以及必要的固定资产折旧等直接且间接成本，而非包含开发商的前期开发成本或物业公司的运营成本。业主缴纳物业费后，物业公司应出具正式的发票或收据，并建立独立的财务账簿，确保每一笔支出都有据可查，严禁虚列项目套取资金，否则将构成税务违规。

若房屋租赁合同中约定了物业费由承租人承担，则业主需向出租人缴纳，出租人再向物业公司支付，形成“业主→出租人→物业”的代付链条，需清晰界定责任主体。

1.2业主与物业服务关系界定

业主作为房屋的所有权人，依法享有对共有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，同时负有缴纳物业费的法定义