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2025年房地产行业物业部物业员小区房屋维修手册

第1章基础规范与安全须知

1.1法律法规与责任界定

依据《中华人民共和国民法典》第七百零三条规定，业主将房屋出租的，应当将房屋及其相关设施设备的维修责任告知承租人，并约定维修义务；房屋及其相关设施设备自然损坏的，维修义务属于业主。物业部作为房屋管理方，需明确区分自然损坏与人为损坏，自然损坏（如管道渗漏、墙体开裂）由业主负责维修，人为损坏（如故意破坏、使用不当）由使用人负责，物业部负责及时制止并记录。根据《物业管理条例》第三十五条，业主应当遵守法律法规、尊重社区公德，不损害公共利益和其他业主的合法权益。物业部需建立“一户一档”制度，详细记录业主的维修历史、违规记录及整改情况，确保责任界定有据可查，防止推诿扯皮。

依据《消防法》第十六条，建筑内的消防设施、器材以及安全出口、疏散通道等，由建筑管理单位负责管理、维护、保养和检测。物业部必须确保这些设施时刻处于完好有效状态，严禁任何人员擅自拆卸、遮挡或挪用消防器材。针对《消费者权益保护法》中关于安全保障义务的规定，物业服务企业应当就房屋及其相关设施设备的维修、养护、管理和服务的质量，履行告知、说明义务。物业部需通过群、公告栏等形式，定期向业主发布房屋安全隐患预警，履行告知责任。若因物业部管理不善导致业主人身或财产受损，物业部需承担相应的民事赔偿责任。例如，若因消防通道被杂物