不动产登记历史遗留问题化解进展情况专项调查报告.docVIP

不动产登记历史遗留问题化解进展情况专项调查报告

一、不动产登记历史遗留问题的现状与分类

（一）问题覆盖范围与影响规模

截至2025年底，全国累计排查出不动产登记历史遗留问题项目超12万个，涉及房屋建筑面积约40亿平方米，影响群众超1500万户。从地域分布来看，问题主要集中在老工业基地、资源枯竭型城市以及城镇化进程较快的中西部地区。例如，东北某老工业城市因国企改制、厂区搬迁遗留的登记问题项目占比超全市总量的60%；西南某省会城市在过去十年的快速扩张中，因城中村改造、城郊结合部开发不规范产生的遗留问题项目占比达45%。

（二）主要问题类型及表现形式

用地审批手续不完善

部分项目在建设初期未办理合法的用地审批手续，或用地性质与实际开发情况不符。如一些城市在2008年之前建设的住宅小区，存在以工业用地、集体土地违规开发商品房的情况；还有部分项目因历史原因，土地出让金缴纳不完整，或未办理土地使用权证直接开工建设。

规划建设手续缺失

大量遗留项目存在未取得建设工程规划许可证、施工许可证即开工建设的情况，或实际建设情况与规划审批内容不符，包括超容积率建设、擅自改变建筑用途、增加建筑面积等。例如，某地级市的一个老旧小区，原规划为6层住宅，实际建设为8层，且未补办任何规划调整手续。

竣工验收环节遗留问题

部分项目未通过竣工验收即交付使用，或竣工验收资料缺失、不完整。这其中既有建设单位未组织竣工验收的