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公募REITs的扩募机制设计

一、引言

公募不动产投资信托基金作为一种特殊的金融产品，近年来在全球范围内得到了迅速发展，成为连接资本要素与实体经济的重要桥梁。作为基础设施领域的重要金融工具，公募REITs不仅能够为投资者提供稳定的现金流回报，更重要的是，它为存量资产的盘活与再投资提供了高效的路径。在公募REITs的运作生命周期中，扩募机制作为核心制度设计之一，其重要性日益凸显。扩募，简单而言，是指公募REITs在基金存续期间，通过向现有投资者或新投资者募集资金，用于收购新的底层资产或对现有资产进行追加投资，从而实现基金规模的扩大和资产组合的持续优化。这一机制不仅关乎基金的生存与发展，更直接影响着公募REITs作为长期投资工具的稳定性与吸引力。

公募REITs的扩募机制设计，本质上是一个涉及资产筛选、定价机制、投资者权利、监管合规以及信息披露等多维度的系统工程。一个完善的扩募机制，应当能够平衡发起人、管理人和投资者之间的利益诉求，确保资产质量的持续提升，同时防范因盲目扩张带来的风险。从全球成熟市场的经验来看，如美国市场，其成熟的扩募机制为REITs提供了源源不断的“造血”功能，使其能够跨越经济周期，长期保持增长态势（Gyourko,Saiz,andWagner,2007）。相比之下，我国公募REITs市场尚处于起步阶段，扩募机制的构建与完善仍处于探索与试错的过程中。因此，深入