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房屋买卖流程与合同签订手册

第1章房屋交易前期准备与尽职调查

1.1购房资格核查与政策咨询

购房者首先需登录当地住房和城乡建设局官方网站或前往政务大厅窗口，查询《商品房预售许可证》是否齐全，确保项目具备合法销售资格；若为现房，则重点核对《竣工验收备案表》及《物业承接查验协议》，确认房屋结构已达标且具备交付条件。核实购房者的户籍性质与社保缴纳记录，依据当地限购政策判断是否具备“本地户籍”、“外地户籍”或“人才购房”资格，例如上海户籍需连续缴纳社保满5年，广州户籍需连续缴纳满3年方可申请“人才房”资格。

咨询项目所在区域的最新“一房一价”公示系统，确认目标房源的挂牌价格是否低于同小区同户型的平均成交价，避免在价格虚高区域盲目捡漏，同时核对房屋面积是否包含公摊面积及赠送面积。确认房屋是否处于“尾盘”或“次新房”状态，若为次新房，需重点查验《房屋所有权证》及《不动产权证书》上的剩余使用年限，确保剩余年限符合贷款年限要求及当地“满五唯一”的税费减免政策。查看房屋规划用途，确认该房屋是否属于“小产权房”或“非住宅用途”（如工业厂房），若涉及此类房产，必须明确其无法办理正规不动产权证，交易风险极高，需坚决规避。

核实房屋是否存在“一房二卖”风险，通过查询当地不动产登记中心历史交易数据，确认该房屋在近期是否已发生多次过户记录，若存在，则需要求卖家出具更详细的产权承诺函或增加定金担保