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房地产评估标准与实务手册

第1章总则与基本原则

1.1评估目的与适用范围

评估的根本目的是为房地产交易、融资、抵押或司法鉴定提供客观、公允的参考依据，解决“房地产价值在什么时点、以何种口径、如何定价”的核心问题，确保市场参与者决策风险可控。适用范围涵盖住宅、商业、工业、办公及农村宅基地等所有产权类型的房地产，包括已建成现房、在建工程、待售商品房以及正在租赁的商铺，评估对象需具备合法产权或合法的租赁使用权。

评估目的直接决定了评估方法的选择，例如为了快速判断“今天买这套房值多少钱”，通常采用市场比较法；而为了测算“未来几年贷款能贷多少”，则需采用收益还原法。适用范围不仅限于中国大陆境内，对于境外房地产，若涉及跨境交易或外汇管理，还需遵循外汇管理局及外汇交易中心发布的最新外汇折算与评估指引。评估目的需明确界定评估基准日，该日期是计算价值的时间锚点，必须精确到某一天（如2023年12月31日），且需在评估报告显著位置予以标注，不得随意变更。

适用范围需区分“一般评估”与“特殊评估”，一般评估适用于日常交易，特殊评估则针对查封、破产、查封及诉讼等特殊情况，后者对评估程序的严谨性和法律程序的合规性有更高要求。

1.2基本假设与前提条件

基本假设包含“假设目的与基准日有效”、“假设房地产处于全新状态”、“假设交易双方自愿且理性”、“假设评估机构独立、客观”、“假设评估依据