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房地产评估技术规范手册（执行版）

第1章总则

1.1适用范围

本规范适用于中华人民共和国境内所有新建、扩建、改建及既有房地产项目的价格评估工作，涵盖住宅、商业、办公、工业及特殊用途房地产等各类资产。评估对象必须明确界定，包括土地使用权、地上建筑物及其不可分割的附属设施，评估结果需同时反映土地价值与建筑物价值，并考虑其物理状态与法律权属状况。

本规范适用于政府机关、企事业单位、社会团体及个人在房地产交易、抵押贷款、税务稽查、司法鉴定等场景下的价格评估需求。评估机构需具备相应的资质等级，评估专业人员必须持有国家认可的房地产估价师执业资格证书，并遵循“独立、客观、公正”执业准则。评估过程需严格执行国家法律法规及行业技术标准，确保评估结论具有法律效力，并能经受住审计、仲裁或法律诉讼的检验。

本规范特别针对存量房评估中的“市场比较法”提供了标准化操作流程，要求对可比实例的选取、修正系数计算及最终价格测算进行精细化处理。

1.2术语和定义

房地产是指土地及其定着物（建筑物、构筑物）的总称，其中土地价值是房地产价值的重要组成部分，而建筑物价值则取决于其物理属性与功能效用。评估基准日是指评估师确定评估价格所依据的特定时间点，该日期决定了评估对象在特定时空条件下的市场价值状态。

市场比较法是指将待估房地产与近期发生的类似房地产交易案例进行比较，通过分析差异因素来推导