银行抵押物处置法律应对策略.docxVIP

【内容简介】文章指出“恶意租约”产生的原因在于抵押人对“买卖不破租约”保护条款的充分利用，以及“恶意租约”具有造假简便、成功率高和违法成本低的特点。通过对“恶意租约”涉嫌刑事犯罪的法律分析，提出商业银行可通过主动申请不动产抵押物执行异议之诉，依靠刑事责任追究的震慑力，由人民法院依法撤销或解除抵押人、第三人“恶意租约”执行异议。这对商业银行依法应对“恶意租约”执行异议，挽回不应有的重大损失具有现实借鉴意义。

【关键词】抵押处置；恶意租约；法律诉讼；法律策略

近年来，商业银行在申请人民法院依法拍卖处置不动产抵押物过程中，屡屡出现案外第三人拿出一纸租约，申请执行异议，以不动产已于抵押订立前或者人民法院查封前出租为由，请求人民法院对不动产抵押物进行带租拍卖或者阻止向司法拍卖受让人移交占有，对商业银行不动产抵押物的处置变现设立了很大的法律障碍，即拉长了拍卖处置时间，更拉低了拍卖处置价格，给商业银行造成意料之外的重大损失。为了能遏制这种被动局面，现就“恶意租约”的法律应对策略进行实践探讨。

“恶意租约”产生原因及主要特征分析

（一）“恶意租约”充分利用现有法律对“买卖不破租约”的保护条款。《合同法》第229条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。根据这个条款，“买卖不破租赁”的适用条件有：第一，租赁合同已经成立并生效；第二，租赁物已经交付承