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影响数据中心投资格局的五大因素Principal

AssetManagement

2026年6月3日

注：数据中心行业正在经历由云计算与人工智能共同驱动的长期增长周期。过去十多

年，数字数据爆发式增长推动需求持续上行，而未来增长将进一步叠加AI训练与推理

需求，使全球数据中心容量有望在2030年接近200吉瓦。云计算提供相对稳定的基

础需求，而AI则带来新的增量增长，其中训练阶段更偏向高密度、资源集中的设施，

推理则逐步向靠近用户的核心及次级市场扩散，推动行业结构持续演变。与此同时，

供应端正面临明显约束。电力接入周期拉长、开发周期延长，以及社区审批难度上升，

使数据中心建设从“施工瓶颈”转向“电力与许可瓶颈”。在需求远超供给的背景下，

空置率降至历史低位，拥有稳定电力资源或明确接入路径的资产获得显著溢价。行业

商业模式也在变化。高预租率（70%–90%+）与超大规模客户长期租约，使数据中心

现金流更稳定、更接近基础设施资产，同时客户高粘性进一步强化收益可预测性。但

这也意味着投资前置、资本密集度提高，早期开发阶段的电力获取、执行能力与合作

伙伴质量成为关键。总体而言，行业呈现“强需求、强约束、