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物业维修与养护管理手册（执行版）

第1章总则

1.1适用范围

1.1.1本手册旨在为物业企业建立规范、科学、高效的维修与养护管理体系，明确从设备设施全生命周期管理到日常运维服务的标准作业流程。

本手册适用于所有接受物业委托管理的住宅小区、写字楼、商业综合体及工业园区内的公共设施设备。本手册涵盖新建项目的竣工验收后调试、既有物业的定期巡检、故障抢修及预防性维护等全生命周期活动。

本手册是物业维修团队内部操作指南，也是业主委员会监督物业服务质量的重要依据。本手册中涉及到的《设备设施运行维护规程》、《应急预案》及《外包供应商管理协议》为本手册的补充文件，具有同等法律效力。本手册的修订权归物业管理公司所有，任何使用本手册的人员都必须经过专业培训并考核合格后上岗。

本手册的发布标志着物业企业正式进入标准化运维阶段，将有效降低非计划停机时间，延长资产使用寿命。

1.2术语与定义

1.2.1维修是指对已损坏或性能不满足要求的设备设施进行修复、更换或调整，使其恢复正常运行状态的活动。

维修分为紧急抢修和计划性维修，紧急抢修需在2小时内到达现场，计划性维修需在3个工作日内完成。养护是指对设备设施进行清洁、润滑、紧固、防腐、防松等日常保养活动，旨在减少故障率。

预防性维修是指根据设备运行规律和寿命周期，在故障发生前进行的主动干预。抢修是指设备突发故障导致停水、