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物业服务定价与调价操作管理实务

引言

近年来国内物业服务行业的供需矛盾持续显现，一方面一线服务人员薪酬连续上涨、公共区域物料能耗成本逐年攀升，多数存量小区原有物业服务收费标准已无法覆盖实际运营成本，另一方面定价调价过程中信息不透明、流程不合规引发的业主投诉占物业类总投诉量的62%，2023年全国住建系统收到的物业服务调价相关信访件总量同比上涨47%。为统一全国物业项目定价调价的操作标准，规避流程漏洞，保障物业服务企业和全体业主的合法权益，特编制本实务指引，所有操作环节均符合现行法律法规要求，可直接落地执行。

相关术语定义

本实务涉及的所有核心术语统一明确如下，所有操作环节的判定标准均以该定义为准：

1.物业服务定价：指物业服务企业在项目接管初期，根据项目硬件配置、服务等级标准、实际运营成本，确定物业服务费初始收取标准的行为，分为政府指导价管理和市场调节价管理两类模式。

2.政府指导价：指由属地发展改革部门会同住房和城乡建设部门，制定普通住宅类物业服务收费的基准价及浮动幅度，物业服务企业在规定区间内确定具体收费标准的定价模式。

3.市场调节价：指由物业服务企业与建设单位或业主方自主协商确定收费标准，无需政府价格主管部门审批的定价模式。

4.调价触发阈值：指满足物业服务成本上涨的法定条件，可启动调价流程的临界指标，包括CPI涨幅、最低工资上调幅度、服务内容新增等可量化的客观标准