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房地产投资分析案例;主要内容;房地产开发投资的财务分析;一、房地产开发投资的投资额、本钱和收益的构成;房地产开发项目总投资;2.房地产开发投资收益的构成;开发出售型：

销售净收入＝销售收入－工程总开发本钱－租售税金;3.房地产开发投资中的税金;土地增值税的计算;扣除工程

A.取得土地使用权所支付的金额；

B.开发土地和新建房及配套设施〔以下简称房增开发〕的本钱；

C.开发土地和新建房及配套设施的费用；

D.旧房及建筑物的评估价格。评估价格须经当地税务机关确认。

E.与转让房地产有关的税金〔营业税、城市维护建设税、印花税、教育费附加〕

F.对从事房地产开发的纳税人可按本条A、B项规定计算的金额之和，加计２０％的扣除。;速算法;【例】某单位出售房地产收入为300万元，扣除工程金额为150万元，试求应缴纳的土地增值税额。;二、房地产开发投资经济评价指标体系;经济评价指标的计算;FNPV;FIRR与i的反向关系;FIRR;FIRR的特点;①动态投资回收期等于或大于基准回收期，那么方案可以接受。

②对贴现率的依赖。

③强调回收资本的速度，无视了投入资本的盈利能力、回收后的盈利情况。

④适用于开发出租或自营型投资的评价。;利息备付率

＝偿还期内各年用于支付利息的税息前利润÷当期应付利息费用;三、计算期和贴现率的选取;从购买土地使用权开始到项目竣工验收的时间周期