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物业管理条例与法律法规解读手册（执行版）

第1章

物业管理条例与法律法规解读手册（执行版）

1.1总则

本章节依据《中华人民共和国民法典》及《物业管理条例》（国务院令第379号）制定，旨在确立物业管理活动的法律基础，明确各方主体在法治框架下的行为边界。物业管理活动是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等共有部分，按照合同约定对建筑物及其相关设施进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

本手册适用于依法成立业主大会或业主委员会，且已选聘物业服务企业的住宅、商业、办公及工业园区等各类物业项目。本章核心原则强调“依法自治”与“权责对等”，即业主通过民主程序行使权利，同时必须履行支付物业费、配合管理等法定义务。所有物业管理人员在履职过程中，必须严格遵守国家法律法规及物业服务合同约定，不得以个人名义对外开展经营，严禁侵占业主共有财产。

本章节通过明确立法意图，为后续章节中关于定义、职责及纠纷解决的条款提供根本性的法律逻辑支撑。

1.2物业管理定义与基本原则

物业管理定义需严格区分“物业管理”与“房屋维修”，前者涵盖全生命周期管理，后者仅指修缮环节；且“物业使用人”不仅包括业主，更包含租户、访客及临时占用人。物业管理的基本原则包括“专物专用”、“收支两条线”、“公开透明”及“依法管理”，任何物业服务企业不得将物业管理服务拆分外包给不具备资质