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房地产交易操作手册

第1章项目基本信息与合规审查

1.1项目基础资料收集

首先需要建立标准化的信息收集清单，涵盖项目所在地的行政区划代码、详细地址、土地性质（如住宅、商业、工业）、容积率、建筑密度、绿地率及总建筑面积等核心指标，确保所有数据在录入系统时格式统一、无歧义。

必须从不动产登记中心调取最新的《不动产权证书》或《国有土地使用证》，确认土地的使用年限、剩余使用年限、土地使用权类型（出让或划拨）以及是否存在查封、抵押等权利限制，这是项目合法性的第一道防线。需查阅自然资源和规划局出具的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》，核对项目红线范围、规划用途、建筑高度、容积率及外立面风格是否符合当地国土空间规划，防止擅自变更规划。应获取住建部门颁发的《商品房预售许可证》，并逐页扫描或拍照存档，重点确认预售范围、预售金额、认购人数及资金监管账户信息，确保项目具备合法上市交易的资格。

最后需收集项目所在地的消防验收备案通知书或消防设计审核意见书，核实建筑消防设计是否通过检验，以及是否具备消防设施验收合格证，这是项目安全合规的硬性指标。

1.2土地权属与规划许可核查

针对土地权属核查，必须逐一核对土地证号、宗地号、面积、四至界限及土地用途，确保土地证号与房产证号一致，且无权属争议或历史遗留的“地随房走”遗留问题。在规划许可核查中，需比对规划许可证附图与宗地红线图