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土地管理与项目融资手册

第1章

土地权属与法律基础

1.1土地所有权性质与权利分类

我国实行土地公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制，这是土地法律制度的基石。全民所有制土地归国家所有，表现为城市市区的土地属于国家，农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。国家所有的土地在《民法典》中被称为“国家所有”，其权利主体是代表国家行使所有权的国务院代表国家行使所有权，具体由自然资源主管部门负责管理。

农民集体所有的土地分为村农民集体所有、村内两个以上农村集体经济组织农民集体所有和村内集体经济组织所有的土地，权利主体需严格依据土地确权登记结果确定。土地权利的分类依据是权利主体、权利内容和权利来源，其中承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权是四种典型的用益物权，而所有权则是完整的支配权。土地所有权具有不可分割性和排他性，任何单位和个人不得违反法律规定非法侵占、买卖、出租、转让土地所有权，否则将构成违法用地行为。

国家在行使土地所有权时，必须依法履行征收、征用等义务，并给予被征收土地上的农民以合理补偿，补偿标准需参照当地土地市场价格及青苗、附着物价值确定。

土地使用权取得方式主要包括通过出让、租赁、作价出资（入股）等有偿方式，以及通过划拨等无偿或低偿方式，其中出让是最常见的方式。通过出让方式取得土地使用权，需签订《国有建设用地使用权