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物业管理规范与实务手册

第1章总则

1.1物业管理定义与适用范围

物业管理是指业主对共有部分和设施设备行使共有和共同管理的权利，由业主通过选聘物业服务企业，委托其履行物业服务合同，通过约定收取物业服务费用的行为。根据《物业管理条例》第三条，物业管理适用于已竣工并交付使用、符合法定条件、实行业主大会和业主委员会自治管理的住宅、办公楼、商业楼宇及工业园区等物业。本手册定义中的“物业服务企业”是指依法取得物业服务企业资质，并在主管部门备案注册，具备相应承接能力、人员配备和资金实力的专业服务机构。其必须持有有效的《物业服务企业资质证书》和《物业服务企业营业执照》，方可承接项目。

“共有部分”是指建筑物内的住宅、经营性用房、中水设备和配套的公用设施，如电梯、消防通道、外墙、屋顶、公共绿地等，这些区域的所有权属于全体业主，任何个人不得侵占或独占。“设施设备”指物业区域内的共用设施设备，包括供水供电供气供热系统、电梯、水泵、配电房、监控中心、门禁系统、消防设施、绿化灌溉系统及公共照明等硬件设施，以及与其配套的智能化管理系统软件和数据平台。本手册的适用范围涵盖新建商品房交付后的前期物业管理工作，以及已建成物业的承接查验、日常运营维护、设施设备大修改造、专项维修资金管理及物业纠纷调解等工作全过程。

物业管理服务的核心在于“人、房、地、物”的协同管理，即通过专业的服务手段，保障物业的物理状态良