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物业管理条例与实务操作手册（执行版）

第1章总则

1.1物业管理定义与适用范围

物业管理是指业主对建筑物、小区内的共用部位和共用设施设备进行维修、养护、管理，维护业主共同利益的经营活动。根据《民法典》及《物业管理条例》，物业管理服务主要涵盖住宅小区的公共区域（如电梯、楼道、消防通道）及非住宅小区内的公共区域（如商场、会所、停车场）。

适用范围严格限定在已依法取得竣工验收备案的住宅、商业、办公等物业项目，不包括在建工程或未经竣工验收的临时建筑。业主作为物业管理服务的直接受益者，必须依法缴纳物业服务费，这是物业管理的核心资金来源，通常由前期物业服务合同或前期物业服务合同示范文本规定。物业服务人（即物业公司）作为专业机构，必须持有县级以上人民政府建设行政主管部门颁发的《物业服务企业资质证书》，方可承接项目。

本章节旨在明确“谁来做”、“做什么”以及“做什么人”，为后续章节中关于合同签署、费用缴纳及法律责任的界定奠定基础。

1.2物业管理基本原则

遵循“依法、自愿、公平、诚实信用”的原则，物业服务合同必须由业主大会或业主委员会与物业服务人签订，任何单位或个人不得强制指定物业服务人。实行“专款专用”原则，物业管理服务费用必须专款专用，不得挪作他用，业主大会有权建立独立账户并定期审查资金使用情况。

坚持“公开、公平、公正”原则，物业服务企业的服务方案、收费标准及收费