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租购同权的公共服务剥离与租住群体资本化的隐性税收归宿

摘要

本文以房地产经济学为理论基础，聚焦租购同权政策推行过程中优质教育资源与产权绑定所形成的资本化溢价问题，系统探讨公共服务剥离对学区房价值的冲击以及公共服务均等化进程中隐性税收的转嫁机制。研究揭示，在现行制度框架下，优质教育资源的稀缺性与住房产权的排他性形成了稳定的资本化合谋，使学区房价格中内嵌了高额的教育溢价。租购同权政策的实施本质上是对这一资本化租金的强制性剥离，然而由于公共服务的供给弹性不足与租住群体的结构性弱势，政策效果并未实现预期的福利再分配，反而通过租金上涨、准入标准重构等渠道形成了对租住群体的隐性税收。

全文共分八章。第一章绪论阐明研究背景与核心问题；第二章系统梳理国内外关于教育资本化与公共服务均等化的研究文献；第三章界定核心概念并构建“产权-服务-价格”三维分析框架；第四章深入解析优质教育资源资本化溢价的形成机制与测度逻辑；第五章模拟租购同权政策冲击下学区房价值的重估过程与隐性税收的转嫁路径；第六章尝试构建公共服务剥离与租住群体福利损失的理论模型；第七章归纳主要结论并提出政策启示；第八章反思研究局限并展望未来方向。本文的核心贡献在于将租购同权政策的分析从权利平等的话语层面推进至资本化租金剥离与税收归宿的深层机制，为理解住房市场与公共服务交叉领域的再分配效应提供了新的理论视角。

关键词：租购同权