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2026年《土估基础与实务》考试计算题解析

试题一：某商业房地产采用市场比较法评估

位于A市中央商务区的一宗商业用地，土地面积为2500平方米，规划用途为商业，容积率4.0，剩余使用年限为38年。现需评估该宗地于2026年1月1日的正常市场价格。估价人员搜集了以下3个可比实例：

1.可比实例A：位于中央商务区东侧，交易日期为2025年6月1日，交易价格为18000元/平方米，土地用途为商业，容积率3.8，剩余使用年限为40年，土地面积2000平方米。该交易属于正常交易。

2.可比实例B：位于中央商务区北侧，交易日期为2025年9月1日，交易价格为17500元/平方米，土地用途为商业，容积率4.2，剩余使用年限为38年，土地面积3000平方米。经调查，该交易因卖方急于出售，交易价格比正常偏低5%。

3.可比实例C：位于中央商务区南侧，交易日期为2025年12月1日，交易价格为19000元/平方米，土地用途为商业，容积率4.0，剩余使用年限为35年，土地面积2200平方米。该交易属于正常交易。

其他相关资料如下：

(1)A市该类商业用地地价指数（以2024年1月1日为100）：

2024年1月1日：100

2024年6月1日：105

2025年1月1日：112

2025年6月1日：118

2025年9月1日：122

2025年12月1日：125

2026年1月1日：126

(2)容