第二章-房地产投资基本原理课件.ppt

第二章房地产投资基本原理;第一节投资要素原理;一、收益;二、成本;三、预期;第二节边际成本与收益理论;*;二、收益理论;由图可见生产(产量增长)可划分为三个阶段：

第Ⅰ阶段，MPAP，

收益递增阶段；

第Ⅱ阶段，MP≤AP，

收益递减阶段；

第Ⅲ阶段，MP0，

负收益阶段。

;2.规模收益理论

;

规模报酬不变。各种要素投入增加的比例和产量增加的比例相等的情况，即产量增加率等于投入增长率。

规模报酬递增。各种生产要素的投入数量按固定比例增加，产量增加的比例超过投入增加的比例的情况，即产量变化率大于投入变化率。

规模报酬递减。各种生产要素的投入数量按固定比例增加，产量增加的比例低于投入增加的比例的情况，即产量变化率小于投入变化率。;思考：对容积率的使用是否越高越好呢？;一般情况下，高容积率会损失开放空间、绿地面积以及住宅的隐私性，导致住宅的价值下降，从而降低单位物业的价格。另一方面，高容积率可以增加总建筑面积。;如果把住宅开发的成本看成是两部分的话，那么它就由土地这一固定成本和除此之外的其它可变建筑成本构成。根据经济学知识我们可以知道，随着规模的增大，会使单位面积上所含土地固定成本摊薄。我想这也就是为什么房地产开发商总是期望容积率提高的原因所在。;另外，超过一定限度的容积率，会大幅的增加建筑变动成本，而大幅提高的建筑物的变动成本可能会抵消掉土地固定