房地产-REITs深度报告系列之一：消费REITs：解析消费REITs，探寻长期价值.docxVIP

房地产

2026年07月03日

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解析消费REITs，探寻长期价值

——REITs深度报告系列之一：消费REITs

本期投资提示：

l分析框架：资产基本盘，运营差异化。我们将从三个维度分析已上市消费REITs，分别是：资产端、运营端和估值端。REITs的主要特色财务指标包括：折现率、资本化率、NOI、EBITDA、FFO等。

l资产端：区位和产品是基本盘。1）绝对区位：城市能级和可达性是基础。消费REITs底层资产基本都位于一二线城市，交通可达性便利（购物中心类TOD等）；GLA均值7.1万平、体量中上、便于业态配比；平均开业年限11.8年、较为成熟。2）相对区位：商圈竞争决定了中期购物中心的零售额增长空间。竞争格局分为三类：市级全域辐射、成熟商圈+多竞品、新兴商圈+少竞品。3）增长上限：A、城市，宏观环境（人口、收入、消费支出等）和绝对区位（城市能级、地段等）；B、商圈竞争，竞品、运营能力、客群抓取和营销等；C、产品定位（城市/区域/社区级等）。

l运营端：差异化招调能力是核心。1）业态及品牌：三大业态包括零售、餐饮和体验，已上市购物中心REITs三类业态品牌个数平均占比为40%/34%/26%，其中奥莱、百货、高品质购物中心零售品牌占比较高；主次力店是培育期巩固客流和转化率的较好工具。

2）出租率及坪效