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房屋买卖居间合同纠纷解析

引言

随着存量房交易市场的持续发展，房产中介机构作为居间方参与房屋买卖交易的占比逐年提升，居间服务在降低交易信息差、提高交易效率方面发挥了重要作用，但与此同时，房屋买卖居间合同纠纷的数量也呈现明显上升态势。根据相关司法大数据统计，这类纠纷在全部房屋买卖合同纠纷中的占比已经接近三成，且争议焦点日趋多元，既涉及中介费支付、居间义务履行等常见问题，也包含格式条款效力、“跳单”行为认定等新型争议（中国司法大数据研究院，2022）。本文首先从基础法律界定出发，梳理这类纠纷的常见类型与深层成因，再结合现有司法裁判规则提出针对性的防范路径，为交易各方维护自身合法权益、减少纠纷发生提供参考。

一、房屋买卖居间合同的基础界定

（一）居间合同的法律定义

我国《民法典》合同编将原《合同法》中的“居间合同”调整为“中介合同”，其中第九百六十一条明确规定，中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。房屋买卖居间合同就是中介合同在不动产交易领域的典型适用，即中介机构受卖方或买方委托，提供房源信息核验、交易撮合、带看房屋等服务，促成买卖双方达成房屋交易，委托人按约定支付服务报酬的协议。有学者指出，房屋买卖居间合同本质上属于双务、有偿、诺成合同，一旦三方就服务内容、报酬标准等核心内容达成合意，合同即告成立，各方均需按约定履行义务（王利明，2