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房地产投资决策考点题库

一、单项选择题（本大题共10小题，每小题2分，共20分）

1.在房地产投资决策中，敏感性分析的主要作用是（）

A.确定项目最可能实现的投资回报率

B.评估关键变量变化对项目盈利能力的影响

C.预测项目未来现金流的具体数值

D.比较不同投资方案的风险收益特征

解析：敏感性分析的核心功能是通过改变关键变量（如租金、空置率、融资成本等）观察项目盈利指标的变动幅度，从而识别影响项目成败的最重要因素。选项A描述的是盈亏平衡分析的功能；选项C是现金流预测的直接目的；选项D属于投资组合分析范畴。房地产投资决策中的敏感性分析本质是风险识别工具，其价值在于揭示如果某变量发生不利变化，项目将如何反应这一逻辑关系，故B项最符合定义。

2.某投资者计划投资一套商业地产，预计初始投资1000万元，年净运营收入80万元，持有5年后的残值500万元，融资比例为60%，融资成本为6%，无税，则该项目的税前IRR约为（）

A.12.5%

B.15.3%

C.18.7%

D.20.2%

解析：根据IRR定义，需满足下列方程式：0=-1000×60%+80×(P/A,IRR,5)+(500+1000×40%)×(P/F,IRR,5)。通过内插法计算可得IRR≈18.7%。具体计算步骤：当IRR=18