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法拍房清场执行难题

引言

随着我国司法拍卖制度的不断完善，网络司法拍卖凭借公开透明、溢价率高、参与门槛低等优势，已经成为法院处置被执行人财产的主要方式，法拍房也因为价格普遍低于市场同地段二手房、部分城市不限购等特点，受到越来越多购房者的青睐。但与此同时，法拍房“拍得到、住不进”的问题也愈发突出，清场执行难已经成为制约司法拍卖制度效能发挥、损害买受人合法权益、影响司法公信力的突出痛点。据不完全统计，当前全国法拍房市场流拍案件中，近四成与房屋存在占用、无法清场直接相关（最高人民法院司法改革领导小组，2022）。本文围绕法拍房清场执行难题的现实表征、深层成因与破解路径展开系统性分析，为完善相关制度机制提供参考。

一、法拍房清场执行的基本内涵与现实困境表征

（一）法拍房清场执行的概念界定

法拍房清场执行，是指法院在司法拍卖成交、出具财产权属转移执行裁定后，依法履行法定职责，清除被拍卖房屋内的占用人员、遗留物品，将房屋的实际占有使用权完整交付给买受人的司法程序，是司法拍卖财产处置流程的“最后一公里”。从法律属性来看，清场交付是法院司法拍卖行为的附随义务，拍卖成交后被执行人对房屋的占有已经丧失合法基础，法院有责任保障买受人取得完整的财产权利，而不仅仅是办理权属过户登记。但在实践中，很多法院将清场责任剥离出司法拍卖服务范围，导致清场成为买受人需要自行解决的额外负担，这也是清场难问题产生的重要诱因