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房屋买卖中的抵押涤除权行使

引言

近年来，我国存量房屋交易规模持续扩大，市场中流通的二手房屋有相当比例都设有抵押权，过往受制于“抵押财产转让需经抵押权人同意”的规则，这类房屋的交易往往需要卖方先行筹集资金结清贷款注销抵押，不仅增加了卖方的交易成本，也容易因过桥资金、解押后过户等环节产生纠纷，甚至出现卖方挪用解押资金导致交易失败的情况。随着《民法典》及配套担保制度司法解释的施行，抵押财产自由转让规则正式确立，与之配套的抵押涤除权制度为带抵押房屋的交易提供了新的路径，但实践中不少交易主体对抵押涤除权的行使规则、要件、风险等认知不足，导致行权失败或引发纠纷的案例时有发生。本文从抵押涤除权的法理基础出发，梳理其法定行使要件，分析实操中的常见风险，并提出规范化的行权路径，为房屋交易各方维护自身合法权益提供参考。

一、房屋买卖中抵押涤除权的基础法理与规范依据

（一）抵押涤除权的核心内涵界定

抵押涤除权本质上是法律为平衡不动产交易中买受人利益与抵押权人担保利益设置的特别规则，允许取得抵押财产的第三人通过向抵押权人支付或提存相当于抵押债权的金额，消灭抵押权的权利（王利明，2020）。很多实践主体容易将抵押涤除权与第三人代位清偿混淆，二者虽然都能产生消灭抵押权的效果，但本质上存在明显区别：代位清偿是第三人基于与债务人的约定，自愿代债务人履行债务，其清偿后可以向债务人追偿；而抵押涤除权是法律赋予抵押财