房地产行业“向回看”系列研究13：五年之变，潮起潮落！——中国核心城市房产与全球重点城市对比研究.docxVIP

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股票研究/2026.07.01

五年之变，潮起潮落！——中国核心城市房产与全球重点城市对比研究

n“向回看”系列研究13

房地产

评级：增持

本报告导读：

从全球对比来看，我国一线城市的房产价格已进入性价比区间。房价收入比等指标较2021年有明显改善。考虑租售比从底部开始回升，资产配置价值开始出现。

投资要点：

在一线城市率先修复的背景下，资源聚焦核心的优质蓝筹企业更具优势，推荐：1)开发类：A股-保利发展，招商蛇口，金地集团；H股-华润置地、中国海外发展；2)商住类：龙湖集团；3)物业类：华润万象生活，万物云，中海物业，保利物业，招商积余；4)文旅类-华侨城A。

研究方式：本文重点探究全球视野下，我国一线城市房产资产配置价值和购买力问题。报告围绕两条主线展开：1）租售比，用于评估房产作为资产所能带来的现金流水平；2）购买力，用以衡量房产对当地居民造成的支付压力。

租售比：回稳向好，预期修复。在2021年中和2026年中两个时间节点上，我国一线城市的毛租售比排名均处于全球样本城市末位区间。我们将样本城市持有成本剔除后，进一步计算净租售比。剔除持有成本后我国一线城市租售比排名有所改善，但数据暂时不足以改变我国一线城市在全球住宅回报率排尾部位置。为增强不同城市间租售比的可比性，我们引入名义租售比指标