分期募集机制：不动产 ABS 的创新实践与推广 202607.docxVIP

分期募集机制：不动产ABS的创新实践与推广

持有型不动产ABS自2024年试点以来持续扩容，其中，分期募集机制作为一项重要创新，通过“份额锁定、资金分期”的结构安排，将认购资金实缴节奏与底层资产运营业绩挂钩，有效解决了爬坡期资产“资金先行、收益滞后”的融资困境。本文以市场成功案例为切入点，深度解构分期募集机制的内涵与运作原理，系统比较其与传统一次性募集模式的差异，探讨该机制在不同不动产类型及固定收益类产品中的推广路径，并分析其面临的现实挑战，以期为市场参与者提供参考。

2

一、分期募集机制的内涵界定与案例解析

（一）分期募集机制的内涵界定

分期募集机制，在持有型不动产ABS的实践案例中，是指资产支持专项计划在设立时确定目标募集总规模，但认购资金的实缴并非一次性到位，而是根据底层资产的运营状况、业绩达成情况或预设的其他条件，分批次、分阶段逐步到位的一种资金募集与缴付制度安排。这种安排本质上是将私募股权基金中常见的“CapitalCall”（资本召集）机制引入资产证券化领域的创新实践。

（二）案例解析

我们以市场上成功采用分期募集机制的数据中心持有型ABS为例进行模式分析。假设专项计划在设立时即确定目标募集总规模为X亿元，全体资产支持证券持有人据此获得对应的证券份额，但首期实缴认购资金总额仅为目标募集规模的60%（即0.6X亿元），剩余认购资金根